关于深圳龙华福东龙华府小区地下室规划车位的产权归属和租赁权问题，深圳市规划和自然资源局的官方回复虽然简短，但指向了非常关键的法律规定。

下面我为您梳理一下核心要点。
⚖️ 确认产权归属的关键法律依据
要明确福东龙华府地下室车位的权属方，需要结合您提到的《民法典》和官方回复中指引的深圳特区法规进行判断。
核心依据：《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条
这条规定是判断深圳市住宅小区停车场权益归属的核心。它明确指出：
房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经不动产登记机构首次登记，由登记的权利人拥有。
这意味着，地下停车场的初始权益归属于开发商。如果开发商在将小区第一套房屋出售给第一位业主的《房地产首次转让合同》中，没有特别约定将停车场的权益随房屋一并转让，那么停车场的权益就仍保留在开发商手中。反之，如果合同明确约定停车场权益归全体业主，则权益随之转移。
您的项目背景：“不计容积率”与“未计收地价”
官方回复明确指出福东龙华府项目地下车位是“不计容积率建筑面积，未计收地价”。这通常意味着建设该车位时没有向政府缴纳相应的土地使用权出让金。根据深圳的实践，这种情况下的停车场所有权可能归属于国家，但开发商作为投资者，可以享有其使用权和收益权。这部分权益的归属，最终仍需回到上述《条例》第十三条，看“首次转让合同”是否有特别约定。
基本原则：《民法典》第二百七十五条
您提到的《民法典》第二百七十五条确立了确权的基本原则：规划内的车位车库，通过约定确定归属；占用业主共有的场地则属于业主共有。这在深圳具体落实为上述《条例》第十三条的操作。
📝 开发商是否有权长期租赁？
在产权（或长期权益）清晰的前提下，开发商的权利范围如下：
如果产权/权益归属于开发商：开发商有权通过出售、附赠或出租等方式处置车位。这意味着开发商可以将车位长期租赁给业主。但根据《民法典》第二百七十六条，无论以何种方式处置，都应当首先满足业主的需要。
关于租赁期限：需要注意的是，根据相关法律规定，租赁合同的最长期限不得超过二十年。超过二十年的部分不受法律保护。因此，所谓的“长期租赁”协议需要留意其约定的租期是否符合规定。
💎 总结与行动建议
基于以上分析，我们可以得出以下结论：
权属方判断：福东龙华府地下室规划车位的权属，最关键的是查看开发商与首位业主签订的《房地产首次转让合同》中是否有关于停车场权益的“特别约定”。如果没有约定，则权益归开发商；如果有约定归业主，则归全体业主。
开发商租赁权：在权益归属于开发商的前提下，开发商有权将车位长期租赁给本小区业主，但租赁期限需符合法律规定（通常不超过20年），并应首先满足业主的需求。
您的下一步行动建议：
查阅购房合同：您可以仔细查看自己及邻居的《深圳市房地产买卖合同（预售）》中，是否有对小区停车场权益归属进行约定的条款。
申请政府信息公开：如果无法从合同中获得明确信息，您可以依据《政府信息公开条例》，向深圳市规划和自然资源局申请公开“福东龙华府”项目《房地产首次转让合同》中涉及停车场权益的条款内容。