海南封关啦，房价会不会起飞？

有些朋友很激动，特别是这几年才在海南买了旅居房的。

首先海南岛全省今年的GDP大概在8000亿以内，全省有1060万人，实际经济水平就跟人口大省那种平均房价1万出头的工业地级市类似。

其次海南真正的大城市其实只有两个，就是海口和三亚，且人口超300万以上的城市，只有海口。说白了海口是全省，唯一真正有人口基数和配套的正常运转的大城市，也只有海口有较好的房屋租售流动性。

再看看其他城市，首先北部湾海岸线的海南西海岸，房地产几乎是死透了，比如儋州的恒大海花岛，当年开盘一万七八都有，现在也就和成都视高一个价，挂牌量有几千套，是的你没看错，正常城市临高县，儋州市，东方市之类的，基本就是县城，房地产只有旅居，几百块可以租一个月海景房。

海南中部就直接pass，那些深山老林的城市化进度只有10%不到，除非你每天嚼槟榔。

海南真正有价值的东西其实都在东海岸，不过分化也很巨大。首先离海口最近的文昌市，海岸线就很漂亮了，文昌鸡大家都吃过吧，海鲜可以不吃但必须吃文昌鸡，还有著名的文昌火箭发射中心，不过也挡不住这个城市房价跌到六七千块的现状，几乎无流动性，买房的基本只有老年候鸟人群。

接着就是琼海，这地方我太喜欢了，有个潭门码头吃海鲜超爽，主要是这个码头的渔民都是去西沙浮潜打鱼，在这个市场买得到最新鲜的琵琶虾，石狗公之类的尖货。琼海最出名的还是博鳌，当年有个亚洲论坛在这里开，好的商品房基本也在博鳌，只是和琼海一样，基本也是县城逻辑，买房的也只有中老年旅居候鸟人群，房屋几乎无成交，要么就腰斩膝斩。

再往南就是万宁，这地方目前很火爆，海滩和海水质量已经超过三亚了，有石梅湾，神州半岛，山钦湾，日月湾，分界洲岛等景点，酒店在旺季的价格已经不输给三亚了。当然万宁还是大县城，人口只有几十万，好房子主要修在兴隆镇附近，比如品质大盘华润石梅湾，填海造岛的烂尾盘融创日月湾这种，但是现在价格也腰斩了。好点的海景房一两万的均价也就比文昌和琼海好点，和陵水属于难兄难弟。流动性整体很一般，不过旺季的时候配套最好的石梅湾租金还是可以的，石梅湾的次新低密和别墅的价格跌的相对较少。

过了分界洲就是陵水县，和万宁类似景点很多，海水质量也很高，旺季来的更早一些因为分界洲岛这个神奇的分界线经常让万宁和陵水一个下雨一个出大太阳，已经是纯热带体感。有香水湾，南湾猴岛，清水湾三个海岸线，酒店质量相比万宁稍次，不过清水湾的房价当年的涨幅也不输三亚，雅居乐修了个超级大盘，和成都韩婆岭公墓旁边那个雅居乐长得也是一模一样，配套也是雅居乐一手打造，高尔夫球场，商业街学校啥都不缺，不过如今也是腰斩，甚至有膝斩的出现。由于房屋老化和县城常住人口密度低，和万宁神州半岛一样都有不少几千块钱的二手房成交了。但是陵水和万宁已经有很多二流投机客出现了，和琼海文昌大有不同。

然后就是三亚了，其实三亚有100来万人，最辉煌的时候的三亚湾步梯房都要卖五六万一平，不过如今半山半岛，保利海棠湾这些次新或者低密产品，很多二手成交已经2万以内了。三亚别看新房，新房都是乱卖的，喊价5，6万实际你给3万他都愿意卖，除非是那种市中心商业配套最好的新规产品。海南曾经总价最高的房子就是亚龙湾的别墅，10年前均价最贵的就是鹿回头周边的几个盘（半山半岛）。如今喊价最高的应该是海棠湾，就是免税店那坨，据说还要修一个太古里，商业氛围确实不错。众所周知海南最贵的酒店也在海棠湾，但海棠湾喊价7，8万一平的新房目前也是有价无市的，而且海棠湾有个大问题，就是浪太大不能下水，对酒店来说都够惨了，买套房在那光看海不能玩海上项目，对旅居高净值人群来说没什么意义。所以海棠湾和万宁，陵水的海湾旅居房本质上没啥区别，只是更贵更大而已，三亚目前的核心地段还是市中心迎宾路中环广场那坨，有点价值。讲个题外话，我认为现在三亚最舒服的酒店是太阳湾的铂悦哈，之前去住了两天，体验很不错。

最后就是海口，海口是海南唯一一个房屋可以大规模正常流动的城市，也是唯一一个有点除了文旅餐饮以外的其他第三产业的城市。整个海南房价最稳的区域就是海南省zf附近大英山国兴大道那坨，海南中心旁边海航开发的几个小区，外立面都干挂石材的大户型，这里岛内所有资源都占齐了，包括商业，医疗，产业，教育，人口结构，人口密度，当然目前这坨的二手成交均价也就在2万一平的样子，好在流动性一直不错，且套均总价较高，都是大平层。其次就是海南大学白沙门附近和碧海银滩，主要是有华侨中学和海南大学，也有不错的商业和城市风貌区，二手房均价在1.8万左右，流动性甚至好于刚刚提到的美兰的核心区，特别是白沙门，恒大的几个小区都是低密小户型海景洋房，还带学区，自然也不便宜。最后什么南港那坨就不用提了，离市区太远了，海口即使是省会也是三线城市，分化会更严重，只有一两个核心，其他地方都没太大价值。

说回封关，不得不说政策确实不错，能吸引很多内地人来旅游的同时也消费免税商品，比如一台IPHONE内地可能要1万，没有增值税的海南只要接近9000的价格。进口商品更加便宜，比如免税的大贸进口丰田红杉就比内地便宜一至二成左右。提振消费是一件大好事，还会吸引更多的一般纳税人来海南落户享受免税的经营政策，也能吸引人才来海南居住。

不过现实是，首先海南和内地无任何陆地交通链接，必须从湛江徐闻坐船到海口南港，我多年经常开车往返所以还是比较熟悉，要在地上排队3小时，海上摇2个小时才能到，电车的时间翻倍（限制电车上船数量），海南跨海大桥修建阻碍还是比较大的，有地理原因也有各方利益纠葛，这里不赘述。然后就是海南没有任何工业基础，几乎无法生产，所有工业用品都靠内地进口，工业附加值极低，没有任何进出口业务，你没听说三亚海口有大型集装箱码头吧？所以海南只有第三产业，附加值最高的金融业发展受限较大，政策不清晰大环境不匹配且没有任何内外资去海南扎堆投资的现象。再就是海南已施行多年的去房地产化的限制土拍和限购政策，都还没让海南房价见底，如今限购对海南的房价影响也不是很大了，想买的怎么都能买到，即使限购取消，需求可能早就烟消云散了。

要我说海南可以另辟蹊径，搞点内地🈲止的产业，当然我只是一厢情愿哈。[哈哈]

所以现在买海南房子的只有三种人，一是旅居候鸟人群，二是落户避税人群，三就是海口本地人，你觉得封关后的海南房价还有前途没？

#海南封关##房地产#