对2026 年北京楼市走势的十点预测:

1、北京二手房价两极分化的现象会更加明显，过去四年从2020年年中涨得多跌得少的小区总体来说继续保持强势，而没涨或跌的比较多的小区继续保持弱势，强者恒强的“马太格局”没有改变。典型的例子如中信城、太阳公元等。

2、亦庄河西二手房价尚未调整到位，仍有下跌空间，预计整体跌幅在8％上下。

3、2026 年京楼还会有新的刺激政策出台，而政策力度会随楼市和土地成交情况而定。

4、东西城高价学位房现在价格仍然偏高，随着入学人口的减少，高价学区房会继续保持阴跌走势，预计全年跌幅在5—10％。

5、环京房价继续低位徘徊，目前己是跌无可跌的状态，2017年到2023年买环京的亏损严重，相当一部分己亏损80％。

     2026 年环京楼市属于筑底盘整阶段，但不排除个别热点地区受到地铁22号线即将开通的利好，如燕郊地铁周边、大厂厂通桥潮白新城等会有上涨的可能性。

6、丰台近六七年在南二环到南四环卖的一些单价在10万以上的高价盘二手房上市后，基本上现在都已跌破发行价。如果不控制新房的上市节奏，这些二手房的市场承受压力进一步加大。

7、昌南近几年在售的新盘二手房上市后，预计市场表现会强于大兴西红门一带的新盘。

8、如果市场转好，2026 年北京二手房涨幅最高的区域预计是海淀清河、西二旗一带次新房小区。原因是这一代的产业是北京最好的，购房需求大，刚需相对的承受能力比较强。

9、六环外的远郊二手房价会进一步下跌。门头沟、顺义除后沙峪、昌平沙河以北、大兴南等远郊板块二手房价继续下跌概率很大。

10、朝阳CBD、望京、朝青、新北苑、奥森西等板块二手房价保持稳定，大跌大涨可能性都不大。丰台南三环南四环老破旧小区价格还会下跌，但次新止跌回稳。