一个月撤离50个小区，物业公司开始“炒”自己鱿鱼

物业躺着数钱的日子结束了。

过去是业主们拉着横幅、敲锣打鼓地“炒”掉物业，谁能料到，现在的物业自己撂挑子不干了。最近武汉某小区的业主群，突然流出一则物业公司撤场的公告，表示将于2025年12月底正式退出小区的物业服务工作。图片说明：武汉某小区物业的撤场公告类似一幕正在全国各地的居民楼上演。中指研究院的数据显示，仅今年1-9月，全国公开的物业撤场案例已经超过120起，其中7月份是高发期，物业公司放弃的项目数量达到50起，披露的报告中明确表示，撤离的物业公司有八成以上是主动离场。这场物业撤退潮，正在以极快的速度蔓延。

降价潮让物业死得更快几年前，物业撤场还只是小县城里老破小的无奈之举，这几年趋势完全变了，一二线的小区也开始遭受波及。有媒体统计，物企退场事件发生频次最高的不是三四线城市，而是宁波、重庆、苏州、成都、武汉、合肥和西安等新一线，就连上海、北京、杭州和深圳，也出现了物业跑路的情况。这表明，即便是在经济发达、支付能力最强的城市区域，传统的物业模式也不管用了。撤离一二线的物业公司中，也已经从普通的草台班子蔓延到了金科、融创等上市企业，就连中海、华润、保利和越秀等带有央国企背景的都逃不过。图片说明：金科、融创

等上市公司撤离一二线小区而被物业公司抛弃的小区里，主角也不再是老破小，还涌入了像杭州万固珺府和重庆的两江·溪岸云这种交付仅3年的次新房项目。在过去，物业几乎是一门躺着数钱的生意，一栋住宅建好，未来几十年都可以向业主收取物业费，在当时房地产增量的年代，小区数量爆发式增长，物业公司背靠开发商就能轻松乘风而起。但现在，物业不再是人人抢破头的好路子，而是入局者的烫手山芋，为何这一切突然发生反转？

这其中的原因复杂，首先是受到物业费降价潮的影响，物业公司拿到的钱变少了。江苏镇江规定从今年2月份起，连续空置6个月及以上的房子，物业费最低能打七折，重庆、长沙、青岛、武汉等城市也陆续宣布空置房物业费打折的消息，甘肃兰州更是把这个数字降到5折。图源：江苏经济报在降价潮中，一些物业公司选择跟进，公开数据披露，2024年到今年中期，重庆、银川、青岛和武汉4座城市的百余个项目中，物业费降幅在20%—35%，柳州甚至有“0物业费小区”，免费条件的是物业公司与小区续签合同。也有很多物业公司直接不干了。

就在近期，万科物业就发布退出湖北鄂州小区的管理公告，理由就是因为物业费下调超4成，导致企业无法正常运行，同样遭遇的物业公司不在少数。图片说明：万科物业退出湖北鄂州小区管理的公告其次，这两年的人工费越来越贵，小区的维护成本也在不断上升。5年以下房龄小区，年均维护成本约0.8-1.2元/㎡，占物业费的25%-35%，10-15年房龄小区，占物业费的45%-60%，15年房龄，占比就飙升到约70%-100%。没有开发商兜底，物业无法指望年久失修的小区来赚钱，扛不住高支出下就只能撤退。然而，这些都不是令物业最头痛的，它们担心的是业主不愿承担物业费，彻底断了收入来源。

上万物业费换不到好服务业主和小区物业已经很难和平相处了，这点从这几年物业收费难度的提升就能知晓。前不久，杭州的复地连城国际小区就曝出业主拒绝缴费，据悉，该小区有3800户人家，仅有几百户愿意缴纳费用，目前，小区业主还拖欠物业费1200万，最后物业公司经不住亏损撤离。图源：大众新闻这样的案例实在普遍。湖北鄂州中海物业，也被业主欠费59.6万，反复沟通无果后，公司因无力继续垫资运营，最终拟定今年8月底退出小区物业管理服务。

中国物业管理协会统计过，全国住宅小区的物业费，平均缴纳率已经从2018年的83.7%下滑至2024年Q1的73.5%，按照这个速度，现在恐怕连70%都保不住。物业苦恼生意难做，业主心里同样有顾虑，大部分人觉得这个钱交得不值。有媒体采访了深圳某顶级公寓拒交物业费的业主，发现这些有钱人并非交不起，他们认为物业服务配不上每月一两万的物业费，据介绍，物业只是简单管理，没有提供健身房、游泳池等高端服务，和购房时的吹捧完全是两个样。

服务不匹配只是物业的诸多毛病之一，在一项物业的投诉调研中，冒出了物业公司的多项罪证，包括车辆管理不到位、公共设施维护欠缺、服务人员态度不佳、清洁卫生不过关等等。图源：《2024年中国物业服务满意度研究报告》既然这样，那物业公司改掉这些毛病不就好了？说起来轻巧，真正做起来就没那么容易了。现在很多物业公司没钱做服务，“僧多肉少”的市场格局让它们不得不压低成本维持运转。而且，很多物业的出身自带不专业基因，目前国内超过70%的物业服务属于开发商下属，有20%左右是房管所或后勤单位改换门面而来，剩余不到10%才是独立物业服务公司。

不专业到什么程度呢？有些物业打心里觉着，他们的工作是管理小区和业主，不额外提供其他服务，俨然一副“小区霸主”的态度。物业的秉性改不掉，业主就只能重新物色管理员，2021年至2024年，国内物业的整体换手率从1.7%升至3.3%，每年差不多有2万个小区更换掉物业公司。但从以往物业撤场的案例来看，更多的业主则是直接把物业踢出小区的管理体系。

可这么做，真的能缓解长期积累的问题吗？

物业撤离，业主的压力更大了业主与物业之间博弈的结果，只会是双输。物业退出这场持久战，换来的是收入下滑，而业主也并非万无一失，他们面临的麻烦可能更严重。物业撤场后，很多业主的生活品质也跟着离家出走。比如武汉光谷某小区物业撤场仅3个月，垃圾堆成山、消防系统瘫痪、绿化带一片狼藉；杭州某万人大盘，撤场后湖面漂浮死鱼、盗窃案频发、电梯损坏无人维修等等。

没了专业保洁、保安做工程维护，小区迅速退化成了“贫民窟”，这种情况在全国各地都有发生。图片说明：物业撤离后某小区垃圾无人处理更要命的，是房产价值的暴跌。在二手市场上，房屋的管理质量如何，已经成为决定房价高低的重要因素，一个环境脏乱差、没有物业的小区，一般很难卖出好价格。南京月牙湖花园就是血淋淋的教训，这个小区的业主赶走物业后，并没有实现良好的自治，房价应声暴跌25%，有业主后悔称：“省下三年几千块的物业费，没料到会亏50万首付”。

难不成，积累了十多年的行业矛盾，真的没办法化解吗？其实并非没有解决之法，物业与业主之间的矛盾根源在于：“彼此都不信对方”，要打破这一僵局，就得重新制定规则，很多物业也开始尝试迈出这一步。一类是按照雇主的意愿收钱办事。有头部物企采用弹性定价模式，他们梳理出580项服务清单，其中有150项为基本服务，剩余的让业主自选，按需来计算物业费的多少，把服务选项和定价权还给业主。

很多地方的物业也有样学样，把基础服务作为必选项收费，其余的像是代收快递、上门维修等增值服务则是按需付费。图片说明：有小区实施弹性定价模式的报道另一类比较简单粗暴，选择直接升级服务。南京鼓楼区某高端小区新增智能安防系统和健康管家服务，在降价潮中物业费逆势上涨15%。更有甚者开发“先服务，后付费”模式，让业主们把钱放到第三方监管账户，并由物业公司、开发商和银行一块盯着，每季度的前两个月先全额支付，第三个月仅支付90%。

剩余的物业必须通过考核才能拿到手，这种方式业主也还能接受。这些措施实施后的效果都在说明一个事实：对于大多数业主来说，降低物业费并不是最终目的，他们希望的是获得质价相符的物业服务，一味降低物业费只能解燃眉之急，获取的信任也只是一时的。在未来，有条件改变的物业公司，或许会随着大部队与业主和解，没条件的只能继续逃离，行业的洗牌正在加速，物业是无法一直躺平下去了。