日本消费与房价走势的关系，日本消费复苏早于房价回升。

1. 1998年之前：同向联动，房价主导消费冷暖
此阶段日本居民财富里地产+土地占比超50%，房价和消费同涨同跌。1980年代房价随地产泡沫快速上涨，居民财富效应凸显，消费也同步升级，奢侈品、高档汽车等消费火热；1990年泡沫破裂后房价暴跌，东京房价到1998年较高点跌45%，年均跌5.6%，居民财富大幅缩水，消费倾向持续回落，消费随之陷入低迷，二者呈强正向关联。

2. 1998年之后：反向脱钩，消费对房价脱敏
该阶段二者关联弱化甚至反向变动，消费逐步实现独立复苏。一方面居民财富中地产占比降至50%以下，近年稳定在37%左右，房价对居民总财富影响大幅降低；另一方面核心区域房价跌幅收窄，1999-2012年东京房价年均跌幅收窄至1.7%，房价下跌的冲击大幅减弱。后续2012年房价企稳回升，叠加薪资增长等因素，日本消费随之稳步提升，开启长期复苏通道，此前房价下行阶段，消费也已实现低位企稳，未再随房价下跌而恶化。

整体来看，前期房价是消费的核心驱动变量，后期随着地产在财富占比下降、房价波动趋缓，消费走出独立行情，后续房价企稳则进一步助力消费复苏进入良性循环。