为什么要在股市表现强劲的时候，重新谈美国的自住房？
——一个普通家庭 10 年真实数据的复盘

***为什么偏偏在股市大牛的时候谈“买房”（当然只是聊在美国的自住房）？

如果你只看过去三年（2023，2024， 2025），美股确实很好：标普（整体约增长了78%）、纳指（整体约增长了130%）不断创新高，人工智能的世纪大饼下制造出大量“高回报叙事”，所以很多人开始确信: “买房太慢了，不如买股票”。自己当然也参与市场、关注热点，但越是在这种阶段，反而越有必要回头看看那些看起来“没那么刺激”的资产。这篇文章，只讨论一个非常具体的对象：美国的自住房。

***第一部分：不要用“刺激感”，去衡量一种“制度型资产”

写这篇文章的直接起因，其实很简单——我拿到了今年的房产税账单，于是顺手把我们这套大约十年前购买的自住房，过去多年的政府估值和相关数据都翻出来看了一遍。

2016–2026 年，我们的房价大约翻了一倍（50万到100万）。

10 年翻一倍，换算成金融语言，其实只是：约 7.2% 左右的年化增长 （72法则大家了解一下）。这个数字本身并不耀眼，甚至有点“无聊”，但它的价值在于三点：低波动，几乎不需要判断 ，高度可预期。所以我说的这个涨幅在过去十年的美国大环境里，是一条只要你不提前下车， 就大概率就能走完的资产曲线，而不是一条靠择时、靠眼光、靠情绪管理的曲线。

这时候大概可以预计某些贴子会进行的对比了，最常见的说法是“你看房子才年化7%，标普长期 10%，纳指或者硅谷居士推荐的VGT更高，买房不是浪费机会吗，更不要提买房还有这样那样的不可控支出。。。。

这种单纯的比较，是在比较两种性质不同的回报，正如我前面说的房价的7%，是一种无杠杆，被 动，不交易，不择时的回报；而股票对应的10%，是绝大多数投资人的100%的自有资金，穿越多轮回辙，承受情绪波动，很多人实际上拿不到这个均值。在牛市里，包括我都时不时有错觉，把阶段性回报当作长期能力，把幸存者当作普通样本，把波动当“可忽略成本”，这其实也是牛市最危险的地方。

牛市里，几乎所有的资产都看起来比自住房表现优异， 但如果我们站在更长的时间去看问题，穿越完整周期之后，我们会发现：自住房往往是唯一一个“在不完美决策下，依然能给你好结果”的资产。

***第二部分：真正该算的，不是房价回报，而是 Equity 回报

自住房最核心的特征当然不是无杠杆，而是允许普通家庭，用极低成长，长期， 不可强平的杠杆，去放大一条本来就很稳定的资产曲线。

比如回到约十年前，我们投放的20%首付（华人常态有没有， 为了避免PMI贷款），那就是四倍杠杆，那么在房价十年翻倍的情况下，10年后，自己的投入翻了五倍。如果10年6倍换算成金融语言，就是约年化19-20%的长期Equity 回报。

这就更不要说，美国人很多人使用的是3.5% 的FHA首付，或者5%的住宅首付，甚至军人的0% 的VA首付，这些杠杆效应更极端，回报更惊人，当然这里不是鼓励过度冒险，而只是强调美国自住房本质上是一个被制度“允许并保护的长期杠杆工具”。

***第三部分：30 年固定利率，是美国自住房的“隐形王牌”

在美国，自住房普通使用30年固定利率，利率下降时可以重贷，锁定低利率，而利率上升，也不影响你已有的低成本负债，比如我们十年前拿的是3.5%的利率，而疫情期间都重贷成2.5%的利率，这意味着我们持有的是一个长期， 固定，被 通胀不断稀释的负债，而资产端 ，则是名义价格不断上涨的房子， 这是一个天然不对称，对持有人极其有利的结构。

***第四部分：自住房的支出

自住房当然要考虑开销了，房贷，房地产税，保险，水电气，绿化铲雪，装修维护。

但是光是讨论股票的各位也要记住，股票的回报，往往默认着你“可以免费住着”，但是除了少量还能住在父母家地下室不需要付租金的朋友们，现实世界里不买自住房的朋友们，还是通常以另一种形式，为“住”持续付费。

自住房本质上提供了一项被严重低估的收益：租金替代价值，你住在自己房子里，不是没有收益，而是把原本要付给房东的现金流，留在了家庭资产系统里。比如我们家各种家庭花销每月4500美金，其中还可以刨去850美金的房贷本金，自住房的净居住成本为3650块，而可能的对应租金肯定是要远高于这个值的。

所以我们应该真实对比自住房的净居住成本与长期租房成本，在很多实际案例中（包括我们家），前者往往低于后者。

此外，在计算股票回报时，也别忘了交易税、资本利得税等因素。而美国的自住房，在出售时有非常友好的税务安排：满足居住条件的情况下，单身最多 25 万美元、夫妻联合最多 50 万美元 的增值，在联邦层面可以免税。

***第五部分：自住房并不仅是“住的地方”，更不是“沉没资产”，而是金融枢纽

我想也会有朋友说，“房子是不动产，把钱锁死了，远不如股票灵活”，这种看法有点低估了美国房产金融体系了。在现实中，主贷款可以根据利率形式来固定在低利率（比如前面说的2.5%），然后增值部分然后可以用第二贷款HELOC的方式成为低成本信用源，比如我们家的真实路径是：

1. 自住房增值 ； 2. 用增值做了第二贷款作为第一个出租房的首付（ 空手套白狼的方式赚了套房http://t.cn/A6RMcMMl），3. 又作为第二个四家庭出租房的首付。出租房产生正现金流，仅四年后，这些出租房的正现金流，已经覆盖了全部自住房的房贷（http://t.cn/A6nRgILf），4. 自住房继续增值 ，还可以作为紧急储备金或者投资备用池（http://t.cn/A6ml7DMy）

最后非要来算回报，都很去描述它了，因为已经有杠杆放大的资产增值 ，额外的租金现金流，税制保护，流动性替代（不用留那么多现金），心理安全垫（这里也没有什么margin call）, 虽然作为富爸爸一书的忠实信徒，我仍然不认为自住房是资产，但是当你把它更多地使用，作为金融枢纽，它确实更像一种能产生回报的资产。

***第六部分：如何正确看待房地产税

我这个喜欢聊房子的美国财经博主，很少聊房地产税，有写过这么一篇而已（http://t.cn/A6uO5wdf），而且也不知道有什么关健词，怎么都发不出去，被迫发了头条。我不太喜欢聊房地产税，因为既觉得没什么可聊的，更觉得跟别人聊基本就在抬杠（两国差别太大了，在一个房价曾经涨到居民收入那么高的倍数，需要掏空家里两代人钱包，租售比现在依然很不理想的情况下，聊这个话题没有意义）。

理性的原因正如我这篇文章里写的一段吧，我自己引用一遍：

“我找了一个我自己的出租房给的数字，一个镇里估值40万的房屋，2024年房产税率1.77%，这个看似因为房地产税56.5年就要重新买一次的房子，其实每个月创造了不少价值，虽然每个月有$593的房产税，但是因为我可以收到7倍多的租金而显得比较微小。我们把房产税放回它应有的位置，它也就是一个开销而已。在不谈租金收入只谈一个具体开销的情况下，有点像“耍流氓”。”

我拿到的房地税账单的过去十年计算，更能看出我所在的地方制度的“核心不对称性”：

1. 资产增长是市场驱动，无上限，所以10年翻倍，无杠杆年度复利7.2%；
2. 税务增长是有制度约束的，在我所处的麻州，总税收每年只能增加2.5% +新增长，比如我们房地产税的每年增长4.5%

用一句来说，就是我们这套房子的资产增长速度，明显高于麻州法律允许政府向你索取的长期速度。在任何长期资产配置里，这都是教科书级别的好资产。

***最后的最后给的建议

写这篇文章，并不是为了否定股票。对大多数家庭来说，流动资产和不动产本就应该并存，改天聊2025年的资产回顾可以说得多一些。

我更想说的是，对于资金起步阶段的家庭而言，自住房往往是最现实、也最容易被低估的资产跳板之一，大家读大佬的文章，向他/她们学习没错，但也要看看各自所处的财务位置，我现在也很喜欢的一些微博大佬们（就不一一蹭了），很多人都是什么都有的，甚至完全财富自由，在这三年美股牛市 （且房市因为利率锁住）的环境下，当然都聊美股，都说房子不如股票，他/她也住着大豪宅，没有人租着房跟你聊这些呀。

而当你还在资产的起步阶段，其实最好的投资是自己，找到一个喜欢的且回报可能呈指数性上升的职业/创业通道才是王道，然后控制消费，持续积累，然后在不同资产中，找到最适合自己的那一类或几类。