“大字吸睛，小字免责”套路深？法院判决：此路不通！
售楼广告炒得欢
承诺小院变空谈
巧言哄骗藏欺瞒
契约精神甩一边
业主维权心不寒
豫法槌响护民安
基本案情
某房地产公司销售某小区时，打出广告“现房秒杀，墅质洋房，赠送小院”。2020年7月9日，杨某与某房地产公司签订《商品房买卖合同（预售)》，约定杨某购买某小区20幢东起1单元1层101号房屋。杨某按约向某房地产公司交纳了首付款，并作为借款人及抵押人向第三人某银行贷款，签订《个人购房担保借款合同》《房地产抵押合同（按揭）》。交房时杨某发现购买的房产并未赠送院子，杨某与公司多次交涉无果后遂向市场监督管理局举报。2023年9月1日，市场监督管理局下发行政处罚决定书，责令某房地产公司停止发布违法广告，在相应范围内消除影响，并罚款13000元。后杨某诉至法院，请求解除与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》，某房地产公司返还杨某首付款及利息；解除与某银行、某房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》《房地产抵押合同（按揭）》，某房地产公司退还已付的按揭贷款等。
法院审理
法院审理认为，杨某与某房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售)》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，违约方应承担相应的违约责任。本案中，杨某提供的通话录音、证人证言及处罚结果、售楼部宣传展板等多组证据，能够认定房地产公司承诺案涉房屋赠送小院，该承诺具体明确，对杨某购买该房屋有重大影响，且杨某购买该房屋价格明显高于其他楼层及相邻楼栋一楼房屋价格。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，上述承诺虽未载入合同中，也应视为合同内容，对双方均有约束力。现房地产公司虚假宣传，致使杨某购买一楼带小院房屋的合同目的不能实现，有违诚信原则，构成违约，故法院判决解除已签订的《商品房买卖合同（预售）》《个人购房担保借款合同》《房地产抵押合同（按揭）》，某房地产公司退还杨某已交纳的首付款并赔偿杨某利息损失，退还杨某已偿还某银行的贷款本息，退还某银行案涉《个人购房担保借款合同》剩余未还按揭贷款。
法官说法
本案中，在案证据能够认定杨某购买房屋时某房地产公司承诺一楼赠送小院，而该承诺对于杨某购买一楼房屋并签订案涉《商品房买卖合同（预售）》能够产生重大影响，故该承诺应系双方房屋买卖合同的组成部分。在公司虚假宣传的情况下，杨某虽购买案涉房屋，但公司无法对杨某赠送小院，致使杨某购买一楼带小院房屋的合同目的不能实现，故应解除案涉《商品房买卖合同》。
特别说明的是，某房地产公司主张其在广告宣传页中标明了楼号和房号，写明特指21号楼的两套房屋，而非杨某购买的房屋。法院认为，房地产公司作为开发商通过向不特定大众投放销售广告的形式出售其所开发的楼盘，在售楼广告宣传页中用超大字体宣传“现房秒杀，墅质洋房，赠送小院”，并将“赠送”二字画圈予以提醒，足以让大众形成购买案涉房屋赠送小院的心理暗示。房地产公司虽在广告宣传页中用小字书写“21#”，但并未在显著位置写明赠送小院的房屋仅是其所称的21号楼的两套房屋。公司在广告中“大字吸睛、小字免责”的行为有违企业的诚实信用原则，如果纵容这种行为，将会导致企业的信用大打折扣，不利于企业的长期发展。
法条链接
《中华人民共和国广告法》
第四条 广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。
广告主应当对广告内容的真实性负责。
《中华人民共和国民法典》
第四百七十二条 要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第四百七十三条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。
商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
#他们注册多个工作微信，包装朋友圈，目标瞄准三四十岁的女性……
他们注册多个工作微信
包装朋友圈
大量添加三四十岁左右的女性为好友
用固定话术让对方误以为遇到了成功男士
引诱她们投资小说版权
钱投进去了，收益却不见踪迹
……
“想投资赚大钱吗？小说版权投资是个好路子，专业运营包赚不赔！”
“我有亲戚深耕这个行业，能帮忙选择有前景的小说，我赚了一大笔钱。”
面对这类宣称“低风险、高收益”的投资理财邀约，不少人容易心动，别急，其中或许有陷阱。2025年12月2日，江苏省常州市新北区检察院经济犯罪检察部检察官在参与社区“新时代文明实践活动”时，结合办理的一起涉及11名被害人的小说版权投资诈骗案，向广大居民进行反诈宣传，提醒居民务必树立谨慎投资意识，仔细甄别投资项目真伪，守好自己的“钱袋子”。
“成功”男士传授发财之道
2021年8月的一天，家住新北区的陈女士如往常一样在玩手机，突然微信弹出一条添加好友的申请：“你好，人际间的缘分就像是生活中的邂逅，很高兴认识你。”她没多想便通过了，聊天后得知对方叫林某青，来自北京，从事进出口贸易工作，家境殷实。此后，林某青隔三差五在微信上主动问候陈女士，聊家常套近乎，并在朋友圈分享自己优渥的生活日常。二人的关系也逐渐变得亲密，甚至以兄妹相称。
“最近我在投资小说的版权，委托专业公司运营，每月或者每季度网友浏览小说的收益准时到账，躺着就把钱赚了，如果购买的小说非常热门被拍成电影或者电视剧，还能从中获取一笔不错的收益。”在一次闲聊中，林某青询问陈女士平时是如何理财的，并主动提及自己的生财之道。
“天底下怎么会有这样的好事，靠不靠谱啊？”陈女士对此半信半疑。林某青声称他堂姐任职于国家新闻出版署，有着十几年的版权审核经验，最近向他推荐了一部小说。随后，林某青发给陈女士一张其投资小说版权的分红收益截图，一个季度竟有37.5万元。在如此高额收益的诱惑下，陈女士相信了林某青的说辞。
大投资小收益最终被骗
“根据小说的字数和质量确定版权价格，购买小说版权后，刚开始时收益可能比较低，但随着流量增加，热度升高，收益也就水涨船高了。小说被拍成视频后，网友在短视频App上观看相关视频片段所提供的流量收益也有你的分红。”林某青的收益许诺愈发吸引人，陈女士完全找不到放弃投资的理由。
2021年9月，在林某青的介绍下，陈女士与某文化传媒公司签订《小说版权交易合同》，以22万元的价格购买了一部小说的版权，约定该小说被投放到网上各大平台后，读者浏览产生收益的80%归陈女士，每季度按时到账，其余的20%归公司，属于运营服务费用。
2021年12月，第一笔收益7056元如期到账。“帮你赚到钱了吧，但你购买的小说太少了，机会难得，最近有两部题材热门的小说，你要不要试试？”初尝投资硕果的陈女士听了林某青的话，决定加大投资，在接下来的半年里又分别以23.6万元和12.6万元的价格购买了两部小说的版权，后期分红到账总计1万余元。
陈女士好奇小说的阅读情况，提出想查看小说的收益明细，运营公司客服声称目前暂时不具备查看条件，让其耐心等待。奇怪的是，陈女士自此以后再也没有收到分红，对此，林某青和运营公司都以“后台数据录入错误，导致后续分红延迟”为由进行搪塞，在反复咨询未果后，陈女士再也联系不上林某青和运营公司了。2022年8月，陈女士前往派出所报案。9月28日，张某、徐某等7人先后被抓获归案，公安机关查获了大量手机及手机卡。
揭开小说版权投资诈骗面纱
2021年5月，张某成立一家公司，招聘徐某等6名员工，从事线上小说版权推销活动。如果客户有购买意愿，他们就把客户介绍给出售小说版权的文化传媒公司，从中收取65%的提成。张某负责联系文化传媒公司，提供优质客户信息、聊天话术、奢侈生活照以及虚假版权投资收益图；徐某作为组长，负责指导、督促员工推进工作，并额外获取员工销售额6%的提成；黄某等5人均为普通员工，负责添加客户微信，引导客户购买版权。
“我们注册多个工作微信，添加三四十岁左右、生活水平高的女性客户微信，包装朋友圈，让客户以为遇到了成功男士，在关系亲密后开始推销小说版权的投资项目。由于小说的质量不佳，在各平台上架后浏览量很低，几乎没有效益。客户收到的分红其实来自其购买版权的本金，具体金额由张某决定，如果客户还有购买小说版权的经济能力，我们就发放一次分红，诱导其再次购买，否则就称到账有延迟等，最后不了了之。”徐某到案后交代说。
2023年8月31日，公安机关将该案移送至新北区检察院审查起诉。检察官经审查认为，张某与文化传媒公司的黄某某等人（另案处理）熟识，对小说版权的来源、是否运营、分红比例等均有具体认知，双方行为相互交织，文化传媒公司对张某公司员工进行培训，而且张某深度介入分红行为，双方共同决定分红的时间和比例。因此，张某等人与出售版权的黄某某等人构成诈骗犯罪的共犯。截至案发，张某等人骗取被害人陈女士等11人263万元，以“分红返利”名义返还金额共计5.45万元。
2024年3月13日，新北区检察院以张某、徐某等7人涉嫌诈骗罪依法提起公诉。2025年5月9日，法院综合考量各被告人在犯罪中的作用以及退赔情况，分别判处被告人张某、徐某等7人有期徒刑十二年六个月至三年不等，各并处罚金30万元至3万元不等。一审判决后，部分被告人提出上诉。近日，二审裁定维持原判。via：最高人民检察院 #法治达州[超话]##达达分享# 法姐讲法[超话]##法治微课堂# via：豫法阳光
