问：业主不交物业费，主要问题在物业吗？

答：原因不光是物业自身，还有很多原因，其中法院是一个因素。

法院在审理物业纠纷时，过于中庸。

一方面，法院对业主的支持不够，就是无论物业多烂，法院也不愿意用判决直接减免物业费，物业大概率胜诉。很多地方法院直接不受理业主起诉物业调整物业费的案子，尤其是涉及到物业费评估——这个评估在我国是实际存在的——但是由于各种原因，法院不能通过评估的方式对物业费进行重新定价，堵死了一条调整物业费的合法通路。

另一方面法院对物业的支持也不够，就是无论物业做的多好，法院也不愿意支持违约金、滞纳金，法院物业立多少案子就受理多少案子，执行的力度也比较低下。

这是有历史原因的，2005年，北京曾经因为大批量对欠缴物业费的业主进行堵被窝执行，引起轩然大波，法院立刻反思调整了这类案子的策略：比如一次只立五个。这个事件很容易搜到，关键字是堵被窝。我在海淀还遇到了开了6年庭总共给了2份判决，虽然我是代表业主这一方，但是我不认为这是一个胜利，我认为这是一种失败。

6年拿到两份判决，但是，两边都不舒服：

一方面，总是物业赢，总是业主输，业主必然不高兴。

另一方面，虽然让物业赢，但是每年业主欠100万物业只能拿到20万，物业也不高兴。

两边的诉求都没满足，那么双方必然要寻找其他通路，物业不能通过诉讼快速拿到100%的物业费，那么他的收缴率不足100%的部分，实际上就要用交物业费的业主来负担欠费业主的缺口，无论通过那种形式，该维护的水泵不维护，该保养的电梯不保养，最后就是守法的人去买单。

业主除了不交物业费之外，也没有其他有效的维权渠道，成立业主大会街道卡，起诉物业法院不支持，结果只有不交物业费又简单又没有成本。

这个时候呈现了一种奇怪的姿态，就是虽然物业和业主都不开心，但是法院的案子名义上减少了，因为大家都意识到去法院解决不了问题，就寻找其他渠道，比如不交物业费，比如提供更差的物业服务来获取利润，恶性循环之后，小区的问题会积重难返，以至于周期性的产生新的矛盾。这些矛盾又会溢出到社区（12345）、公安（110）、城管，以及法院，法院的小案子少了，大案子就会变多。

法院为什么不愿意审案子？这得问孔子。

孔子在《论语·颜渊》中的名言：“听讼，吾犹人也，必也使无讼乎”，翻译一下就是说，审案子，我跟别人差不多，重点是不让案子发生！他的这个意思没毛病，类似于“上医医未病，中医医欲病，下医医已病”，就是重在预防，让案子从源头上减少。

但是我认为让案子从源头上减少，和不立案是两码事。

今天中国有6亿套住宅，物业费收缴率超过90%就是好物业，你按照这个标准倒算，哪怕全中国的物业都是好物业，也有每年6000万个欠费业主，而实际上一年基层民事案件的总和才两三千万，不立的案子何其之多？

而如果一旦法院该立就立，该审就审，业主知道欠缴物业费没有任何意义，收缴率达到100%的时候，法院反而从源头上会减少物业纠纷的数量。

业主欠物业费不能解决他和物业之间的纠纷，自然就有动力对服务不好的物业维权，走正规途径，按照民法典搞业主大会，如果政府正常的支持，依法提供业主名录、安排社区挨家挨户通知投票，甚至简单的改一下投票的规则，小区公式投票之后，弃权票算赞成票，降低一下1000人小区人类组织难度门槛，物业服务在业主和物业的双方博弈，在物业无法垄断在小区，物业公司在市场化充分竞争下，物业纠纷还会进一步减少。

“听讼，吾犹人也，必也使无讼乎”，现代商业社会，无讼和不立案划等号是自欺欺人，也不可能指望什么“以德服人”，其实就依法办事才是最靠谱的。