金隆大厦案：三百多个老外业主的集团诉讼

上海最繁华的陆家嘴，有个联洋社区，联洋社区住着好多外国人。联洋社区有个大厦，叫金隆大厦大厦，是一个公寓楼，一直做酒店经营。这栋公寓楼最初的业主，是三百多个老外，叫翰隆、多力、保尔、摩尔、奥利芙……

从2014年到2020年这六七年时间，这三百多个老外在两个案子里又做原告、又做被告，前前后后打了几十个程序。

金龙大厦一层到四层的产权人（除了一套以外）是海隆公司，海隆公司是一家专门为了经营大厦成立的公司，五层以上到二十四层，总共有四百套房子，分别属于海隆公司和三百多个外籍业主。外籍业主共同委托了了几个代理人代为经营出租。

2006年，代理人把这些房子整体出租给了东信公司做酒店经营。

到了2016年，由于酒店拖欠房租，三百多个老外作为业主，就集体委托律师，起诉酒店要求支付拖欠的房租，并解除租赁合同。酒店公司也不甘示弱，提出了反诉。

这个案子打了两年，于2018年2月28日作出（2016）沪0115民初5678号民事判决，酒店败诉。

酒店不服上诉，上诉的理由是：还缺27个老外。

三百多个老外业主，共同委托的代理人叫“米力”，米力也是个老外，酒店的出租经营，以及出售（后面我会提这个案子），请律师打官司，但是米力也不是万能的，有27个老外米力也找不到。

酒店就说，你们跟我们要租金，但是你们三百多人不能代表所有业主，必须是让那27个联系不上的老外也来起诉我才能认。

二审期间，法院在审理之后发现个新情况，就是这些老外业主，年纪都不小了，打官司的过程中，陆陆续续有业主去世，二审法院就把案子发回重审。

这个案子，实体问题：租金问题存在一定的争议，但是更大的争议是程序争议，就是到底我国，有没有商品房的集团诉讼制度，像这种几百个业主起诉的案子，有没有比较简单的诉讼方式，到底有没有必要让每个人都参加。

翰隆、多力、保尔、摩尔、奥利芙等老外认为，本案是必要共同诉讼，依据民事诉讼法53条应采取代表人诉讼，300多业主已经有六个人去世，要是把他们是死是活，由谁继承全部折腾明白要猴年马月，不如进行公告，推选诉讼代表人。

而酒店的意思，你老外业主去世不要紧，每个老外不是都有继承人吗？你们把继承案子先审清楚了，把老外的子子孙孙全从国外找回来，这房子该是谁的就是谁的，都折腾清楚了，你们再来找我要钱可好？这就是耍赖皮了。

法院最后还是尊重了几百位外国老人的意见，进行了公告，推选了诉讼代表人，确定了米翰、凯利代表业主进行诉讼，完成了本案的实体审理，于2020年5月29日作出（2019）沪0115民初33242号民事判决，其后，上海市第一中级人民法院于2020年8月31日作出（2020）沪01民终6966号民事判决：驳回上诉，维持原判。

这个案子从2016年启动，一审二审发回重审又一审二审，还经历了公告推选诉讼代表人，到2020年终审，前后打了五年。

这个案子算讲完一半了，现在讲另外一半。

2013年，也就是比第一个案子早三年，其实老外们是打算把大厦卖掉的。最初的买家，就是后来和他们打官司的酒店公司，前脚双方达成框架协议，后脚，老外们又把大厦卖给了一个新的买家老陈。

老陈也是温州的，名下有酒店产业，他也想要整体收购金隆大厦。双方签了一份《框架协议》，约定老陈出6个亿买下大厦，老陈还交了5000万定金给老外业主。

就在老陈打算过户的时候，几百个业主开始和酒店打官司，由于酒店提了反诉，把整个大厦给查封了，导致老陈没办法过户。

业主和酒店的官司打的昏天黑地、旷日持久，但是老陈一直想要收购大厦，所以比较配合，让老陈没想到的是，他突然得知一个情况，就是海隆公司瞧瞧的把名下的房产过户了给了一家叫竹意的公司。这个竹意公司和海隆公司的性质差不多，都是老外业主自己搞的公司。

老陈一看这个吓得不轻，他赶紧起诉了海隆公司、竹意公司以及几百个老外业主，申请法院也对金龙大厦做了保全。

老陈的诉求是，确认海隆公司把房子过户给竹意的合同无效，继续买海隆大厦。
这个案子也是一波三折。

2014年，老陈打官司，要求把房子过户之前，先把5000定金退回来，这个案子法院支持了。

同时，双方各自打了一系列官司，有几百个老外业主起诉老陈要求撤销《框架协议》的，有老陈起诉海隆和竹意确认购房合同无效的。几方混战，判决书有一大堆（2017）沪01民终576号、（2016）沪0115民初5678号、（2014）沪一中民二（民）初字第5号、（2015）浦民一（民）初字第25313号、（2013）浦民一（民）初字第39796号、、（2014）沪一中民一（民）终字第1353号……这还不包括他们去仲裁委打的仲裁。

老外业主这一方，认为老陈和酒店公司（也是温州的）是恶意串通，一前一后来收购大厦，给业主们下套。

老陈认为老外开的两家公司，海隆和竹意恶意串通，故意在老陈收购大厦的时候，把大厦的产权恶意网签，阻碍合同的履行。

法院认真分析了竹意和海隆这两家之间的房产交易，从各种角度分析这是一个不合理的交易：双方的交易价格不符合市场价，竹意公司也没有正儿八经的经营意图，双方在明知道业主和酒店，业主和老陈之间打官司的情况下，还是进行房屋交易，完全不考虑这些诉讼结果的不确定给买房卖房带来的风险，因此法院认为这个交易就是为了不想给老陈过户故意做的，最终确定了合同无效。

这个系列案子从2015年启动，一直到2020年才有结果，最终老陈在胜诉之后，撤诉了，理由是双方在庭外最终达成和解。

该案（的前半部分）入选了上海市高级人民法院2021年第二批参考性案例（总第十六批，第115-120号），法院选择这个案子主要的意义，就是在群体民事诉讼中采用了诉讼代表人制度，用登报纸公告代替了挨个寻找失联的外国老人，法院给出的关键字是：必要共同诉讼/程序僵局/诉讼代表人指定