问：精装房收房时，有必要找验房师吗？

答：比较有代表性的案例，北京三中院（2024）京03民终41XX号

就是找了验房师，然后发现了一大堆“质量问题”，然后拒收房子，找住建没协调下来，起诉，然后败诉，一分钱没赔偿，房子白白空置了很长时间。

原告一审败诉二审上诉的时候，讲了这么一句话：

“如若法院助长了开发商的不正之风，那么会让日渐凋敝的房地产行业口碑雪上加霜，且整个交易习惯将背离正常轨道，法将不法，其负面影响不言而喻。”

原告之所以如此感慨，是因为一审法院在判决书中，释明为什么让原告败诉的时候写了这么一段话：

“虽然个人买受人相较于房地产开发商出卖人处于弱势地位，但个人买受人行使权利亦应当遵循公平原则，合理确定自己及相对方的权利和义务。且除地基基础及主体结构外的质量问题往往缺乏统一标准，具有一定的主观性。在房地产开发商同意维修的情况下，如放任个人买受人以此作为拒绝收房的理由将使得房屋长期无法正常交付，造成房屋长久空置，不利于房地产产业的发展。”

我们回溯一下案情：

1、原告从被告手里买了一套房子

2、原告找了验房师验房验房

3、验房报告显示房子有以下问题

入户门：入户门变形、入户门门框上方破损；
客厅：客厅壁纸破损、防护栏玻璃松动、防护栏多处掉漆、踢脚线有裂缝、瓷砖空鼓、踢脚线有缝隙、地砖勾缝不均、窗户把手松动、客厅窗户台下缝隙大、地砖空鼓；
主卧：窗台下缝隙大、踢脚线有裂缝、面板歪斜、主卧门松动密封不严、吸门器松动；
次卧：面板歪斜、窗台下缝隙大、踢脚线有缝隙；
厨房：洗菜池错台不平整、橱柜门不平整、瓷砖空鼓、燃气上水管装饰盖松动、柜子面隔板松动、吸门器松动、吊柜下不锈钢网松动、台面不平整、台面破损、门体密封不严、勾缝不匀；
卫生间：混水阀装饰盖缝隙大、瓷砖空鼓、花洒松动、镜面门不齐整，右侧镜面松动、洗手池下水不畅，有异物、柜门不齐整、浴霸开关下瓷砖破裂。
（其实只要你找验房师，基本都会写一大堆上述内容，但是上述内容其实几乎都不是什么大的问题，至少在法庭上不算，甚至有的法官认为这些都不属于房屋质量问题，而是单纯的装修瑕疵）
4、原告直接就拒收了，认为属于逾期交房。

5、原告找了住建，住建协调无果，没办法处理。

6、开发商答应给原告重新铺地板，并且对上述问题进行了整改，但是原告又提出了新的问题，直到起诉一直拒收房子，在原告的角度，开发商逾期交房，但是开发商不同意。

7、原告起诉

双方的合同约定有这么一条：

“出卖人无法交付房屋需要承担逾期交房违约责任的情形，且买受人对查验房屋存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题有要求维修的权利，但上述维修时间不视作逾期交付。”

原告起诉除了索赔，还要求法院认定这一条是无效合同。

法院认为这个不属于无效合同，就说了上面那一段话，我偷懒重新粘贴一遍：

“虽然个人买受人相较于房地产开发商出卖人处于弱势地位，但个人买受人行使权利亦应当遵循公平原则，合理确定自己及相对方的权利和义务。且除地基基础及主体结构外的质量问题往往缺乏统一标准，具有一定的主观性。在房地产开发商同意维修的情况下，如放任个人买受人以此作为拒绝收房的理由将使得房屋长期无法正常交付，造成房屋长久空置，不利于房地产产业的发展。”

我写这个回答不是为了打击验房师行业，因为这个行业的存在，客观上给我间接的创造了业务，但是考虑问题的角度不同，对问题的看法就不同。

站在我的角度，我们很容易通过“哪些官司赢”“哪些官司输”，倒过来总结这些案子赢在什么点上。

房屋质量案子，往往赢在“鉴定”和“收房”，而不是“验房”和“拒收”。

为什么“收房”反而好赢呢？

1、收房可以发现更多质量问题

2、收房方便做鉴定

3、收房可以有效避免开发商偷偷进入房子强行维修

4、收房可以止损（空置损失）

5、收房不等于默认房子质量没有问题

6、有些法院认为不收房就不能就质量问题起诉

为什么“鉴定”更容易赢官司呢？

因为这一类案子的基本逻辑就是，有鉴定报告就赢，没有鉴定报告就输，很多购房人不是输在房子没有质量问题，而是房子虽然有肉眼可见的质量问题，但是舍不得钱或者因为不懂，不做鉴定。

法院甚至会在这一类判决书中写上：由于法院提醒依然不交鉴定费，所以败诉。

为什么“拒收”不容易赢呢？

因为拒收往往对应着业主想主张逾期交房，而开发商能轻易的提供竣备等手续，很多开发商说竣备等于房子没有质量问题，这个说法在法庭上很难被认可（有鉴定报告的情况下），但是竣备往往和“逾期交房”有着决定性的影响，也就是说只要竣备，你收不收也不能多拿违约金。

为什么“验房”不容易赢呢？

因为验房师不做破坏性实验、不在公区检测，钢筋含量、钢筋保护层厚度、混凝土强度等等房屋质量问题是一概发现不了的。

这样流于表面的“验”，对消费者的影响是，你信了这个报告，可能半年一年的不收房。

所以我给很多关系不错的验房师的建议，都是建议他们在检测项目上更靠近“赢”而不是只为了把几页A4纸填满。

要不然你就跟购房人说明白，不要拿到验房报告就不收房，跟开发商打官司，而是拿着验房报告去对接开发商整改，或者提供给后面的装修公司（你自己找的），让装修公司根据验房报告顺便处理掉这些问题，比如插线板歪了这种，我认为找物业、找装修公司，或者自己动动手都是能解决的。