八年前，

我的一个朋友梁先生，因为在陕西省、西安市、未央区的浩华北郡买了一套房子，国税局的团购房，房产证一直下不来，找到了我们所。

当时，乘着在河北代理类似案子的东风，我以为这就是一个努努力就能解决的案子。

这个案子从根本上改变了我对西安的认知，时至今日，西安、郑州、成都这三个城市不相上下、不分伯仲，当然，在眼里没有光的案子之后，西安较之于郑州略胜一筹——西安烂尾楼可以双解除，郑州不可以。

在维权八年的头两年，我们在铁路法院做了很多诉讼，终于搞清楚了这个房子为什么没有房产证。

就是当地城改（城中村改造），该拿地的时候不拿地，不办五证，直接把房子盖了、卖了。

等到后面应该补手续的时候，发现商品房五证是一个都没有，甚至土地还是集体土地。

按照开发、卖房的时间，西安的房价不到6000，这个房子由于是国税局团购房，所以价格略便宜。

但是按照后来，补手续的时间点，西安的房价涨到了15000。

在这个时间点，如果要拿地，招拍挂必须按照“备案价”减3000，然后由于是开发商负责拆，所以会有一个定向安置的优惠价打4折，也就是（15000-3000）× 40% = 4800元/平米拿地，你再加上开发商盖房子拆迁的成本，开发商要是拿地就等于要倒贴钱。

业主找政府，政府说规矩就是规矩，就要收这么多钱。

业主找开发商，开发商说自己没钱。

业主找国税，国税说这个钱已经给开发商了。

我们是律师，必须打破这个互相踢皮球的铁三角，就把政府、开发商、国税都告了。

告政府，是因为五证不全的房子卖在你们眼皮子底下，导致了这一系列问题。

告开发商，是因为开发商没有办证，属于逾期办证，我们要房产证要违约金。

法院不受理。

法院的理由是，由于这个项目没有拿地，还是集体土地，是集体土地所有就是小产权房，是小产权房所以不是人民法院受案范围——我买了房子没有房产证，结果他们连受理都不受理。

而且从房地产角度，这也不是小产权房，因为这是一个正儿八经的国税局集资建房，和农村村委会和开发商合作开发又不是一回事，但是人家就一口咬定不受理。

真要依法审理，小产权房完全也可以认定合同无效，缔约过失责任赔偿70%（画家村李玉兰案），但是具体到这个案子，完全不受理。

行政诉讼也是一般效果，就突出个没有效果。

我想了个办法，设计了个诉讼，把国税局给拉到了行政诉讼的法庭上。

这次开庭令我终身难忘。

开庭的时候，铁路法院的法庭，来了不少国税局的领导，开完庭，领导们走到我这边来，围着我这个小业主的律师，拍了拍我肩膀，表示他们也是业主，感谢我的努力，希望我加油。

我打这个官司，本来是想折腾国税局出来解决问题，没想到被告已经过来给我鼓劲儿了。

开完庭之后，法官说，之前的大领导走之前，已经把解遗（解决历史遗留问题）的方案放在会议桌上了，但是无奈领导换人了，所以什么时候有新的政策下来，只能等。

法官讲的这个是公允的，因为类似“历史遗留问题”的解决，在全国各地都有成功经验，临近的河北就是解决历史遗留问题做的非常好的城市，我们经手的案子，甚至一些“工业用地”开发的项目，都能通过变性、象征性的罚款给普通购房人完善手续、交房办证。

就是解决这类问题的唯一方法，就是上级领导给政策。

这里还有一个小插曲，就是书记员私下找到我，商量离开法院去北京律所的想法。

我从北京到西安，我不想进铁路法院，铁路法院的人想出来，去北京，我想我们对这个问题的思考是一致的——大家都想要一个好的司法环境，哪怕是相对的好。

维权3年又3年，打的精疲力尽之后，这个项目进了一个名单，就是陕西省搞的“办证难”名单，是未央区的头一批。

在书记换人，疫情，烂尾楼之后，领导们终于开始关注老百姓的办证难问题了。

按我的理解，这个问题首当其冲的不就是咱们这种小区吗？

昨天，沉积很久的业主群突然有了消息，不是好消息，是“浩华北郡”从“办证难”名单上撤了下来。

我收到消息，第一时间找到他们的联系方式，打电话过去核实。

电话好不容易打通了，一个女同志给我说，她不了解这个项目，她要让另一位同事给我打电话，让我等五分钟。

我在马路边打的电话，等这5分钟扫了一眼群里。

我们业主群里发了这么一段话：律师都是坑货，维权八年了屁也没办成，真是一坑又一坑。

我当时就不想再给他们打电话了，后来想了想，老百姓啊，老百姓。

五分钟之后，一个西安的座机号来电，一位男同志给我打电话，结果果不其然，真的给我们拿下来了，浩华北郡不在他们办证难的名单里了。

气坏了。

双份的。

我说为什么把我们小区拿下来？对方说，因为浩华北郡的土地问题没解决。

我说我们一开始就是这个问题啊！那你们“办证难”办公室在名单里加上浩华北郡这个小区，不就是因为他没办法解决他的土地问题，才需要你们吗？

对方说，因为他们的红头文件上，不包括土地问题解决不了的小区，浩华北郡不符合条件，让我去找国土局（自规局）。

我说我都找他们8年了，就是等你们领导给他个指示，这个小区“卖”的时候房价几千一平米，你按照这个价格收土地出让金这小区才能办证。

哥们说，那是国土局的问题，我们没办法管。

“XXXXXX用”

真的，我觉得这时候无论是谁，脑海里都只能有这句话了，你想不到别的。

西安、成都、郑州，三个大都市，西安一度号称要迁都西安。

我给国家建议，真的别。

西安、成都这两个好地方，要是做旅游城市，吃得好，住的好，节奏不快，适合旅游三五天甚至一周，蛮好，但是不适合去发展，你如果是年轻人，想发展，这俩地儿我建议你就别去。

至于郑州，

你看，西安、成都虽然法治环境还行，但是风景不错，吃的也好。