最近和朋友们聊天聊到长沙荟聚，由于朋友得知我也稍微参与过荟聚落地，问我怎么看。
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先说我的答案，长沙荟聚短期内不太可能卖掉，也绝不会出现在第一轮出让名单中。
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为什么？
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一是当年土地出让条件里湘江新区有约束条款：项目建成后10年内，竞买人需自持总建筑面积不少于50%的物业，不得擅自分割转让或出租核心商业区域。
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按照长沙荟聚总建面39.5万平方米来算，其中，荟聚购物中心总租赁面积约13万平方米，荟聚之光商务公寓建面3.4万平方米，宜家家居营业面积3.8万平方米。啰嗦句，综合体总建面等于购物中心全部面积 + 公寓全部面积 + 配套设施全部面积。
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换言之，在2031年1月之前，长沙荟聚除了把公寓全部卖掉，与长沙的约定就是必须自持商场，这是核心要点。
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而你再看被专项不动产基金共持的三座优质荟聚项目，运营时间均在十年以上。
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宜家会不会闭店？
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概率很小，即使未来缩店也不太可能闭店。因为出让须知中明确界定为 "以宜家家居为主力店的购物中心核心部分"。
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二是长沙荟聚2021年开业，项目正处于业绩爬升期。从资本运作的角度看，这并不是一个令人青睐的优质标的。不过随着洋湖周边入住率不断地攀升，项目的价值会通过时间实现复利式增值。
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三是从此前传言的全盘出售到如今的基金共持，或许是泰康保险与英格卡在最后的估值上存在差异。不然，个人不太能理解泰康保险对荟聚项目的放弃。
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险资是长期永续资金，成本低、风险偏好极低，无需追求高回报，只需稳定覆盖负债成本即可，与商业地产长期稳定的现金流特征高度契合；基金资金是受托管理资金，有明确的存续周期和投资者收益预期，需通过高回报吸引资金，且投资者风险承受能力更强，愿意为高收益承担更高波动。保险公司是长期持有型投资者，更关注商业地产的资本化率，侧重租金等稳定收益，资产增值仅为辅助，核心是通过长期持有平滑风险、匹配负债；基金是周期退出型投资者，更关注IRR，侧重通过资产改造、运营提升、市场周期博弈实现资产增值，再通过退出兑现高回报，核心是在有限周期内最大化收益。
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由此可见，基金对商业地产的投资回报率要求显著高于保险公司，险资喜欢的是稳定且能保障可预期收益率的项目，并且对于合资项目也谨慎，所以这两年也可以看到险资频频布局地段好、入住率稳定的五星级酒店。
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祝长沙荟聚越来越好，宜家常驻星城。 http://t.cn/A6m8rZGM
