问：小区会所常被宣传为高档象征，为何后期多面临闲置或亏损，对业主有何影响？

答：北京有个高档小区，成立了业委会，把我叫过去。

小区不大，有个会所，会所有个游泳池，对外不经营，业主可以免费使用。

我去的时候是个和今天差不多的冬季，有一父一子在里面游泳，游泳池应该是热水，在寒冷的冬天游泳池四周的玻璃上结了一层白白的薄雾。

业委会找我来的目的，是开发商在小区建成十多年后，觉得手头紧，要把会所出售。

是的，会所产权是开发商的，业委会想协商“续租”，就是每年继续向开发商支付费用。

按照业主的计算，如果能顺利租下会所，原来的物业费也无法维持，必须从9块，上涨到11块~14块才能包住游泳池的成本。所以业主能给出的租金预算相对有限，会低于市场价。

除了昂贵的水费，游泳池还需要安排保安和救生员。如果游泳池24小时开放，那么保安和救生员也必须是24小时值班。

和开发商的协商，并不怎么顺利，人为刀俎我为鱼肉，毕竟产权是人家的，你不在这里游，不光是你要去很远的地方办卡，也意味着小区从此不再是“封闭”小区了。但是愿意出钱的买家给的也是人民币，你是业主，你的一块钱，也不比人家一块钱能多买块豆腐。

我给业委会提的建议是，不要跟开发商讨价还价，直接把安保公司换掉，跟开发商摊牌，就是你可以对外经营，但是大门我不见得随便让你进。

我知道这个建议颇有些流氓，但是开发商和物业跟我耍流氓我已经习惯了，我跟业主讲了一句老秦教我的话，叫行大善之事，必谙大恶之道。

不过这个小区规模不大，单价又高，业主都是小资产阶级，按照爷爷的说法，没有战斗力。

这样的会所国外多了去了，可能是我转的少，孤陋寡闻，但是我在国外很少见到小区会所荒废，或者对外经营，也没见过国外小区的水系养藻或者没水。

这里面一个很大的分别在于，国外的会所产权是业主的，国内的会所产权是开发商的，国外先有业委会后有物业，国内是先有物业后有业委会。

道理很简单，卖房子的时候，为了好卖“期房”，开发商就把会所装修的很像那么回事，只要他不提，大家就会误认为会所就是房子的一部分。这一点国内国外是一样的。

但是到了卖二手房的时候，会所同样也是小区一平米单价的硬支撑物，这个会所产权如果是开发商的，开发商根本不会在乎二手房价格高低贵贱，只会想着出租还是出售能最大化他的利益。出租和出售都比给业主用更符合商业利益。

小区就那么点儿人，如果光靠业主平时喝杯咖啡、买包口香糖、办个游泳卡，就算按照市场价，业主的人数也不足以维持游泳池的水——诺大的泳池如果只是一对父子去游，物业费一平米就要贵两块钱，但是房价可能一平米差出2万，100平米的房子里外里就是200万的差距。

站在开发商的角度，9块钱的物业费，提供11块的服务是合理的，在卖房的时候合理。

站在开发商的角度，9块钱的物业费，提供11块的服务是不合理的，在卖完房的时候不合理。

所以产权不能是开发商的，物业不该是开发商的，会所应该从一开始就属于全体业主，应该先有物业再有业委会，如果我们一切都让开发商做垄断，话语权全给开发商，那中国小区势必全烂掉，无论我们投入多少钱把市政做的再漂亮，越过小区大门里面都是稀烂。