今天有兄弟说，龙湖即将亮相的大观中环外15亩项目，案名为“锦江峯萃”，这项目很火啊，大家都在讨论，据说要开到3.5w的单价？那就要来逐帧分析值不值得买了。

这地块我已经写过很多次了，位于严重的三隔断（两条主干道一条铁路）板块，出入动线只有一条，舒适的步行配套基本没有增量可能，好在龙湖项目定位还算精准，没有错配，做了126/140两个首改户型。图2图6图7

不过敢号称3.5万的单价，唯一的可能性就是用锦江学区儿溢价来宣传，叠加龙湖开发商溢价在新房市场应该能描绘出客户画像。

其实这个项目的价值曲线，应该类比蓝谷地的三个次新项目，驿都大道对面的滨江樾府，中建映锦江和稍远的禹州宴山河。龙湖说实话还没有蓝谷地地段好，毕竟蓝谷地配套可以自给自足，当然锦江五区在蓝谷地和三圣乡是有点学区儿溢价的，蓝谷地的锦江实验小学自身和出口都还不错，不过龙湖应该读大观小学，但是门口就是师大附中外国语中学（小摇号公立）是龙湖所在板块不多的优势。

近期滨江樾府板楼套四成交均低于330万，品质更好的禹州宴山河155挂牌418万，这个盘曾经的备案单价是3.3万/每平。

当然产品和户型打造也是龙湖新房的优势，得房率够硬，密度在周围也很低，特别是126端户做的很棒，当然这户型具体朝向装修层高视野，以及公区和外立面，在示范区开了以后我再给大家分析。

总的来说这楼盘想开3.5万单价，是需要勇气的，即使是126平3.5万单价也要126*3.5=441万。我个人认为这个盘就地段来说不如槐树店龙湖自家竞品，而且听说槐树店成交单价会在3万以下，入手成本更低的情况下当然更推荐槐树店龙湖“滨江峯萃”项目，而且作为姊妹项目产品几乎一样，要入手“锦江峯萃”的朋友建议先观望价格，毕竟还是有不少锦5的家长在咨询这里。

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