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宏观经济恢复期房地产业应发挥支柱作用
​ 文 ／财经评论员 汪亚民
在2026年这个“十五五”规划开局之年，中国经济正处于恢复期，面临通缩压力、需求疲软与结构性调整等多重挑战。房地产作为国民经济的支柱产业，不仅承载着居民财富积累的核心功能，还与宏观经济紧密相连。
​ 回顾改革开放以来，​房地产从“紧缺品”向“耐用资产”的转变，推动了居民人均居住面积显著提升，并占家庭财富的70%-80%。正如董藩教授所言，若房价持续下跌，将导致居民财富大幅蒸发，动摇改革成果的信心预期。
​ 《求是》杂志在2026年1月1日刊文，强调房地产是“支撑国民经济的基础产业”，呼吁采取“更有力、更精准的措施”稳定市场预期，避免价格回落对需求、资产和金融机构的较大影响。
​ 因此，在宏观经济恢复期，房地产应发挥支柱作用，通过系统施策止住下滑趋势、激发需求活力，并融入整体经济复苏框架。
​ 这不仅关乎行业自救，更是为稳增长、扩内需、防风险注入动力，推动房地产向高质量发展转型。
一、去年救市政策取得积极成果止住剧烈下滑趋势
2025年，中国房地产市场经历了深度调整，A股上市房企预亏超2000亿元，头部企业如万科创下820亿元亏损纪录，销售面积和销售额同比下降8.7%和12.6%。
​ 面对这一严峻形势，中央和地方密集出台救市政策，形成“精准滴灌”式支持，取得了初步成效，避免了硬着陆风险。
政策主要聚焦需求端减负与供给端优化。
​ 首先，降低房贷利率、延长换购退税至2027年底、优化限购和首付比例等措施，直接提振刚需和改善性需求。
​ 部分核心城市二手房成交回暖，北京、上海等一线城市二手房带看量上升，环比降幅收窄，出现“小阳春”迹象。
​ 2026年开年以来，政策延续暖意，如财政部等部门延续实施支持居民换购住房个人所得税政策，切实降低购房成本；商业用房首付款比例降至30%，不再要求房企上报“三条红线”指标。
​ 截至2月5日，全国范围内已落地近20条政策，包括收储、降首付、优化公积金等。 其次，推进存量房收储转保障房、城市更新和“好房子”建设，消化库存压力，缓解房企现金流紧张。国家统计局数据显示，。
​ 2025年末房价同比降幅虽扩大（一线降2.1%，二手降7.6%），但环比降幅有所改善，市场止跌趋稳信号显现。
​ 国际机构如标普预测，2026年新房销售额降幅将收窄至10%-14%，房价再降2%-4%，但下半年有望止跌。
这些成果不仅止住了剧烈下滑趋势，还为宏观经济注入信心。房企融资“白名单”扩容、保交楼交付285万套等举措，防范了系统性风险，体现了宏观调控的优势——快速响应、协同发力。
​ 申万宏源研报指出，行业集中度进一步提升，出险房企逐步淘汰，推动高质量发展转型。 此外，2026年“猛药”政策如存量住房公积金贷款利率统一下调25个基点，首套5年以上利率低至2.6%，部分城市商贷进入“2时代”，进一步释放需求，北京新政落地后网签量提升72.8%。
二、房地产业问题必须放在宏观经济整体形势下系统思考解法
房地产低迷并非孤立现象，而是宏观经济通缩与结构性问题的镜像。
​ 2025年CPI年均涨幅仅0%，生产者价格指数连续负增长，反映需求疲软与供需失衡。解决房地产问题，必须置于宏观经济整体形势下，系统施策，通过扩大投资、化解债务、稳定外贸等路径，拉动需求、提升预期。
首先，在通缩困扰下，扩大投资刺激消费是关键。但应抑制铁公基冲动，转向民生导向投资。
​ 例如，围绕汽车进入家庭，放开限购、限行，治理交通堵点、建设卫星城市公共交通与商业服务业，能拉动消费增长。
​ 同时，对中低收入群体发放现金补贴、企事业单位涨工资、退休人员增养老金，并通过税收补贴鼓励中小企业涨薪，将直接提升居民收入预期。
​ 2026年“两新”政策已优化汽车补贴，按车价比例最高2万元，家电补贴15%，预计带动消费增长4.3%。 此外，房地产开发投资加上增加值占GDP比重达12%，相当于广东和江苏省GDP总和，预计2026-2030年一、二手房总量维持8-9亿平方米规模，仍是经济支柱。
其次，化解地方政府债务是稳健基础。截至2025年末，全口径债务92.6万亿元，需收回发债权、逐步化债、抑制投资冲动。
​ 2026年将使用2万亿元再融资债券置换隐性债务，支持中小企业融资与就业拉动，利用市场机制发挥主体作用。
​ 这不仅缓解财政压力，还为房地产提供稳定环境。地方政府土地出让收入“四连降”，2025年降至4.15万亿元，下降14.7%，凸显财政层面的调整压力。
第三，积极应对中美贸易不平衡，早日签订协议稳定外贸。2025年中美贸易战休战后，2026年双方互访或签署新框架，涵盖汽车能源合作，支撑出口增长，预计实际GDP增速4.3%。
在这些宏观施策发力下，居民购房需求才会真正提升。人口出生率低迷、收入增长停滞等深层因素虽需时间消化，但通过经济复苏，房地产需求逻辑将从投资向居住回归，形成良性循环。网络平台分析显示，2026年房地产对GDP拖累收窄至0.3-0.5个百分点，一二线城市量价企稳，三四线缓慢筑底。
三、房地产问题必须市场的归市场保障的归政府
房地产调整期，应坚持“市场的归市场，保障的归政府”，充分发挥市场机制，同时政府托底防风险，实现软着陆。
市场的归市场，即取消限购限贷、支持房企融资、保交楼等措施，让价格信号引导资源配置。
​ 2025年超30省市优化限购，北京上海松绑外环，2026年预计全面放开；对存量房贷展期、利息调整、首付降低（首套15%、二套25%），提振刚需。
​ 房企通过债务重组、白名单融资回正现金流，行业逐步淘汰低效企业。但需警惕过度干预扭曲市场，政策应长远，避免大水漫灌。2026年百城商品住宅供求比降至0.81，连续四年供小于求，去库存成效显著。
​ 保障的归政府，即加大保障房建设、去库存投资。2026年3000亿元再贷款支持收储存量房转保障房，融入城市更新专项规划，推动“好房子”与租购并举。
​ 这不仅消化供需失衡（空置量大但供给未收缩），还为中低收入群体提供住房保障，回归居住本质。住房城乡建设部强调有序推动“好房子”建设，带动产业链升级。
这种双轨制能平衡短期稳市场与长期促转型。预计房市低迷持续几年，但核心城市下半年止跌，行业集中度提升。
​ 2025年“以旧换新”政策落地30+城市，带动15万套改善需求，房贷利率3.2%历史低位，购房意愿回升5%。
结语
宏观经济恢复期，房地产应重拾支柱作用，通过救市政策止滑、系统施策融入整体经济、双轨制优化配置，实现高质量发展。这不仅守护居民财富，还为稳增长注入活力。
​ 展望2026年，随着政策落地见效，中国经济将走出通缩，房地产市场逐步回暖。但需理性看待，聚焦居住需求而非投机，共同推动可持续复苏。
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