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我的房子会不会已经变成了负资产？

看看高盛最近发布的这份关于中国楼市的研报，其实它核心就在探讨一个问题，也是很多人现在心里可能都在犯嘀咕的，房价跌了这么多，我的房子会不会已经变成了负资产？这个词听起来确实挺吓人的，我们先把它说清楚，对应报告第二页的核心概念，这个负资产简单讲就是你房子的市价已经比你欠银行的贷款还要低了。市值低于贷款余额。对，而且这也不是危言耸听，你想想 2000 年美国次贷危机那会儿，差不多有 1/ 4 的房主就掉进了这个坑里。它真正的危险在于，一旦负资产和大规模的失业这两个事叠加在一起，就可能引爆系统性的违约风险。
明白了，那为了搞清楚这个风险到底有多大，这份报告的研究范围是怎么选的？应该不是全国吧？没错，它很有代表性，我们翻到第3和第4页。他选了 6 个核心城市，北京、上海、广州、深圳，还有天津和成都。都是一线和核心二线。是的，这 6 个地方你看人口只占全国的13%，但他们的住房财富总值占到了全国城镇的30%。占比非常高。可以说看懂了这几个地方，基本就抓住了整个楼市的核心脉搏。这个脉搏从数据上看跳得可有的惊心动魄。
报告里说，从最高点算，这 6 个城市的房价平均回调了大概 31.5 破。是一个平均数。对，但是里面的分化让我很吃惊，比如说天津居然跌了 50 破，这都腰斩了。没错。相比之下，成都就坚挺很多，只跌了 15 破。这就带出了这份报告里我觉得最有意思的一个点，就是第五页讲的既然跌得这么狠，为什么我们好像还没看到普遍的负资产危机爆发？对。
对，这是问题。答案就两个字，首付。首付。过去咱们长期执行的高首付比例，现在成了一道非常厚的安全垫，可以说房价下跌 30% 的这个冲击力，绝大部分都被早期购房者当初投进去的真金白银给吸收掉了。我明白了，就像一个巨大的海绵，把这个冲击都吸走了，但这块海绵它不可能保护所有人吧。
当然，这就涉及到报告的第六、七 8 页风险的分化，这个安全垫有多厚，完全取决于你是什么时候买的房。时间点很关键。对，报告里画了一条非常清晰的分界线，如果你是 2021 年之前上车的，那还好，你的房子平均下来应该还有二十帕左右的净值，相对是安全的。那 2021 年之后买的，我看到图表上这部分人的情况很不妙。对，这部分人群就是风险最集中的地方，那些在 2021 年到 2023 年市场最高点冲进去的买家。他们当初掏出的首付，现在的价值。已经。已经缩水了大概 2/ 3，他们是眼下压力最大的一个群体。而且城市和城市之间的差别也太大了，报告里拿天津和成都一对比，简直是冰火两重天。
是的。天津那边甚至 2017 年到 2019 年买房的人，现在都已经普遍陷入负资产了。而成都的购房者即便到现在平均也还有 15 趴的净值，所以你看你住在哪个城市，和你什么时候买房几乎一样重要。好了。那聊完现势，我们得看看未来了。我觉得这才是报告最关键的部分，第9和第 10 页他对未来的风险做了预测，这里面是不是有一个引爆点？没错，这可以说是整份报告的高潮部分，它揭示了一点风险和房价下跌不是简单的线性关系。模型测算，如果到 2026 年房价再往下跌 5 趴，虽然会疼，但系统性风险还是可控的。但是肯定有个，但是。但是。这里有一个决定命运的临界点， 10 趴，你仔细看报告第 10 页那张图的曲线，一旦未来房价的跌幅突破 10 趴，陷入负资产的家庭数量会不成比例的暴增。不成比例的。对，曲线几乎是垂直拉升的，特别是对北京、上海这种金融杠杆用的比较足的城市，如果真的再跌 10 趴，那负资产群体就会大规模涌现。我明白了， 5 趴是疼痛区，但 10 趴就是断崖区。
好，那我们快速来总结一下这份报告给我们画出的几个重点。我觉得可以归纳成四个核心观察点，也就是第 11 页的结论，第一是安全垫高，首付政策成了大多数早期业主的护城河。这是基础。第二是重灾区， 2021 ~ 2023 年的高位购房者是这轮冲击中最受伤的人。时间点。第三是区域差，城市间的分化极其严重，天津风险最高，成都最稳
最后也是最重要的是那条警戒线，未来两年 10% 的房价跌幅是我们需要密切关注的风险阈值。这个总结非常清晰，安全垫、重灾区区域差，还有警戒线