上海发布楼市「沪七条」，符合条件非沪籍居民可在外环内增购 1 套住房，对房地产市场有何影响？为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），自2026年2月26日起施行。

前阵子我参加了一个内部的会，会上有人问，咱们现在还提不提房住不炒。

被询问的老师，沉默了一会儿说，对于房住不炒我们是这么理解的，就是现在已经实现了房住不炒，这个政策既然已经实现了……（就别提了……）

房价下跌，没人炒房，实现了房住不炒，那么在房价涨的那些年，限购政策真正的作用是什么？至少其中一个核心目标，是阻止炒房。炒房实际上被阻止了吗？

我认为并没有。

当年为了解决限购问题，炒房客发明了一个概念叫“房票”。

房票房票，就像“粮票”“肉票”“电视机票”一样，你想想当年怎么解决这些“票”，买就好了呀。

炒房客就发动亲戚朋友同事，谁家不急着买房的，借他的名字炒房。

这几年，房价大幅度下跌，很多“房票”遭殃了。

因为炒房客一定会“断供”，把房价下跌的锅甩给“房票”，按照我国法律，房票不是名义上的业主，而是产权上的业主，他和炒房客内部的约定对外是无效的，无论和开发商的购房合同，还是和银行的借款合同，都是以房票的名义签订的，这些普通的中产阶级房票，很容易因此“破产”。

我们国家的信用体系，对中产阶级很有杀伤力，因为这些人要正儿八经的坐着高铁飞机四处拉订单讨生活，要考虑子女怎么考公，考虑自己工资卡被执行，考虑变成老赖会不会被公司裁掉。

所以很多“房票”只能硬着头皮替炒房客承担投资失败的后果。

很多很多年前，我们有一个7090政策，就是要求一个项目70%的房子要90平米以下户型，然后开发商为了卖大户型，就把好几套房子拼到一起。买到这批“三房本”“二房本”的大户型房子的业主后来遭了殃，因为限购政策导致这些房子变得非常难卖。

很多年以来，我们限制盖别墅，就限制容积率。于是开发商就在一块地里盖别墅然后配高层，平摊一下容积率就达标了，实质上还是卖了别墅。

很多年以来，我们限制违建、限制偷面积，但是就25、26年新交付的小区，上面送露台，下面送地下室依然是常规配置，而所谓“第四代住宅”，更是把偷面积发挥到极致。

我总结这些，就是想表达一个观点，虽然最近这些年很多专家都表示，对中国楼市影响最大的因素之一是政策，但是政策真的影响了市场吗？这是要画问号的。

我们一直在追求一个良性的、健康的房地产市场。

我认为一个良性的、健康的房地产市场，不一定是一个有很多“政策”的市场，而是一个有稳定法律体系的市场。

不是从“消灭法拍房”、“出新的限购政策”、“三道红线”这些政策角度去影响市场，而是从完善司法体系，重写物权法、商品房司法解释，完善物业制度、完善房屋质量监管体系，来促使购房人有一个安全舒适的购房、居住环境。

要允许房价上涨，也允许下跌，这样有利于所有的消费者理解房价会波动，你可以买房，也可以租房，但是你没有必要多买房，你应该把钱拿去消费或者投资，房子本身只拿来住。

这样才会实现真正的房住不炒。