未来三年广州将有大量旧改项目推进，而今年旧改总规模料超过去年。旧改增加，房票使用也会增加，由此带来的购房需求也会增加。统计显示，2025年全广州新城使用房票购房5000多套，占去年全年新房成交总最规模近10%，今年势必继续增加。

另外，旧改释放的购房需求，除了体现在房票购房以外，还将体现在现金补偿购买的二手房，还有定向补充，原地回迁，集中安置等等。这些也或直接，或间接，或变相拉动楼市需求。所以如果2026年传统的房地产市场需求能够稳住，再叠加增量旧改释放的需求，我相信2026年的时候会略好于2025年。当然，如果能有进一步利好政策支持，则可能呈现“前低后高”逐步上扬的行情。

下图是海珠区未来三年计划旧改的项目分部，我有幸也参与了部分项目的前期策划。总的感受是老城区除了越秀区实在没太多腾挪空间外，其他三个老区海珠，荔湾，天河，仍有大量旧改项目，仍将释放大量新的建设用地，也就意味着老城未来还会有不少住宅项目。这就带来一个问题，如果楼市未来以居住为主，投资为辅；如果配套完善的核心区仍有许多优质项目，那谁还会选择偏远的交通不便的郊区呢？在人口增速放缓的未来，谁去支撑远郊的消费和投资呢？过去几年我们的城市规划是否太过求快？求大？未来是否需要检讨？需要调整？都很值得思考。