“原拆原建”的城市更新新模式能否推广？

每日经济新闻的一篇文章《不到6个月住新房、拿新房本，在北京西城原拆原建的新家过春节｜新春走基层》吸引了很多人的眼球，使得城市更新这个事注入了新的内容而又一次广泛的被人们关注。

该文章说的北京市西城区三里河一区28号楼建于1978年，共有54户，改建前总建筑面积为2887.2平方米，分为3个单元，历经近50年的居住使用，存在墙体开裂、设施老化等诸多建筑安全隐患，居民改建意愿强烈。 2025年9月5日，该改建项目开工，同年10月24日完成基础施工，正式启动首个模块吊装，随后仅用46天便完成全部模块吊装，实现主体结构封顶。居民们从搬出到回新家并拿到新房本，仅用了不到6个月时间。

这是西城区第二个原拆原建项目，是作为西城区第1个原拆原建项目-桦皮厂胡同8号楼项目的复制推广，改造费用政府承担了40%即5786元，居民们支付了剩余的60%。

这两个“原拆原建”项目的成功让人们看到今后北京乃至全国城市更新的一种新模式。

作为长期研究中国城乡建设和房地产与房屋征收拆迁制度的学者和从事这一领域法律服务的执业律师，深切体会到过去的城市建设中“大拆大建”带来的负面作用，支持由“大拆大建”向精雕细琢的城市更新的政策演变。我也一直在思考城市建设当中拆与建如何有利于社会和谐，符合社会发展的规律，符合广大人民群众的根本利益的问题。

我对北京市西城区城市更新的这两个样板项目是肯定的，因为这两个项目有拆有建但没迁，不是像老的征收拆迁模式和其他城市更新模式那样要把原住户迁走而补偿又不足以弥补产权人的经济与精神损失。西城区的试点是原住户短期搬离旧房后又搬回原地的新房。居民的居住条件得到了改善并且房屋面积还有所增加，产权人的合法权益得到了充分保护。

比北京西城区这两个“原拆原建”的项目面积更大的是浙江杭州浙工新村548户居民自筹4.7亿元完成老旧小区“原拆原建”的项目，共同点都在于居民如何通过创新模式实现"危房变新房"，以及这一模式背后的挑战与推广争议。

那么这种对产权人有利的城市更新模式能够推广吗？我认为这个模式利国利民，在全国大部分城市可以得到全面推广。

从目前试点的情况来看，西城区这个城市更新改造模式如果要推广需要以下四个条件：

第一，地方政府应该坚决摒弃与民争利的土地财政理念，不要指望在城市更新项目当中分一杯羹，而是要把城乡居民生活的更美好放在第1位。

西城区的这两个城市更新样板项目中不像广州城中村改造那样靠开发商的介入，而是依靠区政府和街道办提供的服务，没有人从中牟利，所以得到了住户的支持。在这样的模式当中，基层政府只能从为人民服务的角度发挥主观能动性而积极推动类似项目的进行，但上级党委和政府对基层政府的这些工作应当认为是为党旗增光添彩的行动，肯定其政绩，从政治上关心并鼓励有关的基层公务员，从而增加动力。

我坦率的说，没有公务员们观念的更新，西城区的这个“原拆原建”的城市更新模式就不可能得到推广。

第二，居民有能力并愿意支付改造费用。

西城区的城市更新模式若要全面推广还面临着一个难题是居民的100%同意并按照“谁出资、谁受益”原则支付改造费用。现实中，可能会有部分居民确有经济困难，无力支付改造成本的问题。

西城区是采取了其他住户先行垫付和金融机构支持的办法解决了这个问题。但是借钱是要还的，如果少数住户缺少还款能力怎么办？尤其是眼下许多地方政府财政困难，一些地方政府可能连改造费用的40%也无力承担，怎么办？这将是目前西城区的这两个城市更新的典型项目无法在面上推开的更重要的原因。

显然这种模式的推广，需要当地经济的发展和居民收入的提高作为必备条件。

第三，良好的房地产市场环境。

这两个改造项目都是位于北京核心区内，受近年来房价下跌的影响不大。这两个项目进行改造后其带来的房屋增值都远超于居民支付的改造成本所以愿意投资改造。

如果房地产市场环境继续恶化，像一些地方的房价继续大幅度下挫，甚至跌破了建安成本，改造后的房屋增值将低于改造成本，人们就可能不愿意投入改造成本，西城区的城市更新模式在这些地方不可能推广。

因此，如何反思中国房地产业的发展过程，尤其是如何处理面粉（土地）与面包（房屋）的关系是一个绕不过去的问题。

第四，建设用地使用权期限自动续期。

这两个典型项目的房屋都是建于上世纪70年代，当时我们国家还没有实行房地产用地出让制度，也就是说这两个项目的房屋土地使用权是没有期限的。我不知道这两个项目的产权人拿到的不动产权证书上面有没有土地使用期限？即使没有，而北京现有住房中大部分是国家实施土地出让制度后建设的房屋，其土地使用权是有期限的。

20年前，我们在制定物权法的讨论当中就意识到了这个问题，所以在物权法当中规定住宅建设用地使用权到期之后自动续期。遗憾的是，在民法典的制定当中，这个问题引起了争论，土地主管机关和依附于土地主管机关的那些学者坚决主张建设用地使用权到期后的续期需要缴费。虽然这个争论在立法中被搁置了，但问题仍留在那里没有解决。

如今城市更新又将遇到这个问题，法律上需要坚持物权法的立法本意即自动续期应该是无条件的。

综合上述，我的观点是西城区的这个“原拆原建”城市更新的模式应当推广，但要因地制宜创造好条件，才能达到预期的效果。 http://t.cn/A6y5ubR8