问：客观分析，烂尾楼最后应该由谁承担？

答：很多人对烂尾楼有一个误区，就是烂尾楼没钱，所以无解。

其实不是的。

烂尾楼和p2p、电信诈骗最大的区别，就是烂尾楼是真的有房子和地，是有资产的。所以烂尾楼就是个数学题，他的核心问题，是地皮和房子如何换成钱？这个钱如何分配？是用来施工盖房子，还是用来退钱退首付？

22年之前的解题思路，主要是双解除、破产清算和破产重整。双解除依据03解释，23年一号解释以及最高法入库的双解除案例再次证明双解除思路是在保交楼时代依然跑得通的。

双解除是从上世纪90年代出现，03年完成立法，到目前还在采取的“公式”，就是你买到烂尾楼，你就退房，首付可以通过执行解决，贷款一笔勾销。

破产清算的代表案例是2014年的彩石山庄，地皮卖掉，先给业主退首付，然后施工方，银行和其他债权就抹零了。

破产重整就更多了，主要适合房价上涨的情况下开发商资金链断裂，如何在不给业主退房的情况下让业主优先住上房子，避免退房给业主造成损失。

22年之后的思想，保交楼就是“纾困资金”“白名单”“应破尽破”，纾困资金就是国开行贷款，白名单就是地方国有四大行给开发贷，本质上都是用烂尾楼没卖出去的房子做抵押物从银行借钱来把房子盖完。应破尽破就是破产重整、破产清算。

无论房价涨跌，烂尾楼的复工复建的基本思想就是卖了/抵押了房子换钱，优先给业主退钱、交房。

上述各种途径的这些个法律模型里，全部都是业主>施工方>银行>一般债权。

也就是说从法律角度，烂尾楼并非是业主承担的，而是由银行承担（大头）的，施工方承担（小头），其他债权，比如开发商股东的权益，比如高利贷、民间借贷的利益，统统都是不受保护的，银行的抵押债权都赔钱了，p2p或者开发商股东亏到姥姥家是应该的。

但是实践中，常常出现相反的状态，就是只要不进入法律程序，总有办法让顺位靠后的人，获得不属于自己顺位的利益。

比如“保交楼”就不是个完全的法律程序，白名单贷款虽然是由地方银行对烂尾楼“买单”，但是买单的时候顺便也把开发商股东、施工方顶账房的债给结了，就是他会无差别的交房，无论你是不是真实的购房人，是不是刚需，都无差别的给你房子，这就让开发商可以充分利用自己的合同章，把没卖出去的房子暗度陈仓踹在自己兜里。

而卡着业主不能双解除——小夫妻败诉，或者不给项目破产立案立进去，甚至拖着不让法院走到法拍，这种情况是普遍存在的。这些技术手段，往往都是围绕着背后的多方的利益博弈——开发商跑了，剩下的债主就要各显神通了。

我在整个烂尾楼从2017年到2025年这8年高密度工作中，听得最恶心的话就是让开发商“多少再赚一点儿”，就是有一个我很少提但是大家都能想到的问题，开发商的股东里面都是普通人吗？有没有可能，这个烂尾开发商表面上没钱实际上是有钱的，只不过他看房价暴跌了，他烂尾了。有没有可能，原本不应该银行承担这些个烂账，应该是老板去承担的，只不过这个老板背后的老板比银行还大？

司法系统虽然有方案，有能力解决问题，但是司法系统受制于行政，明面上维稳，实际上维利。

领导给我说：你破产多慢啊，而且你破产之后，不还是要我政府配合你办手续，那既然这样为什么还要去法院走流程，还要花律师费，你破产多慢啊。我这个比你快多了。

我说领导，破产慢是因为破产有债权申报，可能债权申报之后发现有300套房子都是顶账房，咱们把这300套房子去申请白名单，不就把房子盖好了吗？

领导说，那要多花一年时间，你问问业主能不能接受？

结果后来，银行风控也花了一年，解抵押半年，贷款半年，中间领导们开会又耽误一年，一点儿没比破产快，这个过程中从银行拿到的资金，远远超出实际应该的数字，这笔钱如果后续不能退出，那自然是银行买单了，而银行的债从来也不是仅仅银行承担的。

在另一个维度，此时此刻，不知道有多少想退房、解除贷款合同的业主起诉在法院立案庭等着审批，审批过程的每一天，业主都损失新的租金和贷款利息，这些因为行政拖延带来的损失，是不能索赔的。大家到底在等什么，有没有可能几百个业主多租一年房子，就在等一个机会，“让开发商多少再赚一点儿”？

就我国目前白名单的规模来看，能交房的小区，纾困资金和白名单是很难退出的，形成烂账不是小概率事件，也就是说烂尾楼问题其实是“普通人”“银行”“施工方”共同买单了，而开发商却毫发未损。

甚至说句不好听的，如果这个开发商“能”烂尾“不”烂尾，他延期交房要赔钱、质量不好要赔钱，办不了房产证也要赔钱，一旦他“烂尾”，他反而什么都不用赔了，哪怕这房子塌了他都没事。

去年河北那个Cu级危房不就是么？如果不是暴雷房企，不可能让业主几万块钱和解。

原本的法律设计，应该是房子烂尾了，业主利益优先保证，现在实际上是，房子只要烂尾，开发商就可以“免责”，业主承担损失，银行背后的全体普通人分摊损失，房地产上下游各行各业从业人员承担损失。然后政府各种操作之后，效率可能也没有，公平也难以保障，但是结果上可以说，我们很努力，交了很多房子。

你还不能说人家没有功劳也有苦劳。

你还不能说最早监管预售资金的也是他们。

而这么大的损失，开发商一个枪毙的都没有。房价暴涨的时候，谁玩命扩张，谁加杠杆，谁就是难波湾，什么房屋质量、金融安全、社会稳定他哪里在乎了？房价不行的时候，他一死，他就不用死了。世界上怎么会有这样的好事呢？

我最后总结一下，如果严格按照法律办事，该立案立案，该执行执行，没有一些奇奇怪怪的政策和人为干预，没有所谓的专班，原本法律是让买到烂尾楼的业主可以通过退房打双解除，也可以通过破产，保障自己的购房款，至于要钱还是要房，不论房价涨跌，是守约方的权利，业主完全有权利，可以在房价上涨的时候选择要房，在房价下跌的时候选择退房，一个小区几百个购房人，允许想要的要，想退的退，承担责任的是银行，“提供开发贷的银行”和“提供按揭贷的银行”。

这两家银行承担责任也是基于二者各有一个重大过错，前者未能履行监管职责（通常放开发贷的银行就是预售资金的监管行），后者未能履行发放按揭贷款的审慎义务，未依规发放按揭贷款——如果预售资金看好了，贷款没有直接给到开发商或者进了监管账户，可能房子并不会烂尾。

所以银行埋单是没有问题的。而且如果这些银行没有大规模的“违规”，不可能出现大规模的、普遍的烂尾。

在这个过程中，政府也会承担一定的责任，因为从行政上甚至刑事上，政府领导要求银行违背预售资金监管政策，提前领取按揭贷款，就构成刑法上的玩忽职守。如果是以单位采用正式文件的干预，还应该承担行政赔偿责任，作为银行兜底的兜底、补充的补充。

但是现实情况是由于大面积的违法问题常年不被纠正，而导致银行、政府最终都没有100%的承担责任，他们最终只是承担了部分责任。

银行确实因为一些业主双解除胜诉亏了钱，一些银行确实被要求提供了贷款退不出来（但是未必是造成烂尾的直接银行）。

在这个过程中一些不该交付的房子也一并交付了，开发商很大概率“多少再赚了一点儿”，因为纾困资金和白名单下来以后不可避免的要依靠开发商完全项目的后续建设，下游单位和开发商稍微配合一下钱最后还是可以流进开发商的口袋。

我认为，这个世界很公平的地方在于，利益总是守恒的，就是他们少承担1毛钱的责任，总要有人多承担1毛钱。我们也理解，任何一个组织，哪怕他是国企央企、侠之大者为国为民，他的底层逻辑都不允许他全部按照法律来，该他承担的责任他就主动承担，1毛钱的责任都不犹豫。

于是，烂尾楼最后应该由谁承担，和烂尾楼最后由谁承担，确实是两个不同的问题。