突破合同相对性的合同1——前期服务物业服务合同

清相

根据《民法典》第四百六十五条第二款规定“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外”，合同具有相对性，即仅对签订合同的主体产生法律约束力。此外后半句又规定了“法律另有规定的除外”，这意味着合同相对性是法定原则，法律另有的规定为例外，因此法律规定的合同可以突破合同相对性。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务司法解释》）第一条规定的前期物业服务合同“

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”前期物业服务合同系《民法典》第四百六十五条的例外规定，前期物业服务合同突破合同的相对性，合同虽然由建设单位与物业服务签订，但是该合同同时约束业主。

《物业管理条例》第二十五条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”这意味着建设单位与物业买受人之间不仅针对房屋买卖合同达成合意，且包括对前期物业服务合同关系的法定概括转让，当区分所有权建筑物的专有权在建设单位和业主之间发生转让时，建设单位依法订立的前期物业服务合同关系根据法律规定也一并转让即物业买受人受前期物业服务合同约束。（该观点引自最高法院案例库(2022)最高法民再 223 号民事判决书）

案例

（2022）法民再223 号民事判决书

【裁判要旨】

1、个别业主与建设单位在商品房买卖合同中关于排除前期物业服务合同内容的约定，对物业服务企业不发生效力，该业主依然应当受到前期物业服务合同的约束。

2、在确定前期物业服务合同关系中的物业费时，应充分考虑前期物业服务合同与物业服务合同在合同签订主体、价格协商的竞争性、公开性、社会公众认知、业主接受度、合同终止等方面存在的差异。在单个业主和业主团体均没有机会参与前期物业服务合同磋商谈判情况下，绝对以合同单价为准可能导致利益失衡，物业费计算应以前期物业合同物业费标准计算数额为基数，根据实际情况综合认定。

【法院认为】

1.合法有效的前期物业服务合同对业主具有法律的约束力源于法定。2、建设单位依法订立的前期物业服务合同直接对业主发生法律拘束力，最终目的是维护区分所有权建筑物中全体业主的共同利益。3、封闭空间难以构成排除物业服务的事由。4.业主行业特殊性一般不构成排除物业服务的理由。5. 商品房预售合同中开发商与业主的约定不能约束物业服务人。

【裁判结果】

法院最终判决业主按照建设单位与物业服务公司签订的前期物业服务合同约定范围参考周边物业取费标准等支付欠付的物业费。

物业服务行业有关法律法规

l《民法典》第九百三十七条——第九百五十条

l《物业管理条例》（各省市物业管理条例）

l《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

l《广东高院发布关于审理物业服务合同纠纷的指引》（（粤高法〔2025〕46号）