【踩盘报告】板块最接近正确的答案，锦宸院三期——观著

著名讲话代表官方的大楼V说，这是成都豪宅"小型化”的样本，在他看来是开发商发的福利，是创新，而在我看来则是当前市场环境下，理性资产配置逻辑战胜情绪化营销溢价的典型案例，说白了就是锦宸院三期的面积段才是驸马板块大量该有的，不像一二期的错配，毕竟三圣乡联排叠拼的二手成交价也就600-800万，当然锦宸院三期能做小户型其实也是统建集团在驸马四期造城的利润平衡和成本优势。板块只有新绿色J57有它独占的湖居溢价，叠加产品出众，当然这是利基市场行情，就像近郊东安湖的未来之城五期看湖200来平的端厅大户型二手还能500多万成交一样，供应较少，同时有城市文旅资源。

说回锦宸院三期项目，首先地块就在锦江上院和锦江璞园中间 图1，可以很直观的看到其地理位置同比锦宸院其他组团的优越性，是白桦林路最后两块宅地中的一块（还有块在J57旁边，估计比较贵），离13号线地铁站三圣花乡距离500米不到，离锦官花城的新修综合体400米的样子，离华熙528，大融城和即将今年开业的驿都天街都在5公里范围内，然后门口烟火气也是十足的，几个小区包括绿岛筑和蓝润的基础底商都比较丰富。医疗配套自然是顶级的，出门左拐就是华西附二，走几百米就是华西锦江院区，属于超级医区房了（代价就是经常堵车），教育资源方面锦江区在学校冠名上从来没马虎过，除了区直属的七中育才高完中梅林东校区在建以外，已经有育才初中银杏校区办学多年了，还有成师附小（驸马分校）在建，且这些学校距离锦宸院三期步行距离都在500米内。综合来看，教育资源和便利度还是很强的。

然后地块本身占地57亩，容积率2.1，限高48米，用地方正，结合东侧和北侧都有总计一万多平米的绿地来整体打造，可见用地条件非常优质，带来的是超低密，实际容积率更低的居住感受，和濮园一样全楼栋朝南且楼间距做到了30-60米。公区方面做了两个总计3800平的下沉式会所，动线体验很有层次感，和一二期一样未减配恒温泳池，还有它们没有的室内篮球馆，这个也是很多中产家庭的带娃需求，以及厚板转换结构的双架空层，利用架空层也做了共计1600平的儿童空间，叠加中央车站和用材用料和一二期几乎一致的会客厅/酒廊，附带健身房，以及数量相当充足的棋牌室（这个好评），三期相当于用五六百万的门槛，体验了前几期千万级豪宅的品质，也是对周边所有楼盘360度的全方位背刺，估计以后锦宸院各期联动后的业主社群使用最频繁的就是三期的篮球馆。[哈哈]

户型有一个155和两个185，我自然聊关注度最高的155三卫，虽只有20%的板率，不过155保留了和天宸上院一样的双光厅入户，和开放式厨房形成通透的回游动线后，拓展性和实用性很强，很适合养宠家庭或者多聚会家庭，想象一下铺满洞洞板的电梯厅里挂满狗狗用品的样子，只需要在电梯厅就能给宠物清洁，或者是棋牌桌直接放在阳台光厅，鸟鸣茶香里和三五耗油的棋局博弈也蛮有乐趣。开间16.4米四开间朝南，且所有房间都做了落地玻璃，客厅做了推拉的1/2开启面落地内幕墙，成本不低，保证了外立面统一，还有线形水槽的设计方便雨天排水。整个户型没有面积低于10平米的房间，开间都在3.3米以上，主卧开间达到了3.9米，且边户做了一个类270度采光的格局，主卫还做了三分离，厨电卫浴品牌方面都是一线工装大牌，厨房甚至配了软水，当然缺点就是只有主卧用的恒温花洒，以及地砖的颜色我个人觉得比较土嗨，也没有一二期交付的那么多柜子和冰箱。各位可以看图， 从 图7开始都是交付样板间的图片。

外立面方面和一二期标准差不多，都是主打0漆现代典雅风，也有弧形和大面积窄边框lowe超白玻，不过大部分线条上的石材被仿石铝板替代，不过效果延续了锦宸院的雅观耐久的优良立面传统，很多地方不去敲一敲也看不出来是铝板。

之前有聊过驸马的板块定位和租售成交情况，链接在http://t.cn/AX4KDYvz，总的来说驸马-三圣乡是成都最好的几个外溢地段之一，或许有重大配套升级后成为泛核的可能性，不过买入成本要控制好，锦宸院三期能成为“板块最接近正确的答案”的原因，用大白话说就是项目总价不错配了 ，更合理了，更契合地段能级了。总的来说驸马是主城区交通便捷，生态，教育配套占优势的核心区外溢改善板块，那些愿意在锦江区或者金融城周边找改善房的居住家庭选择余地会更宽泛，能抢不少之前被成华外溢地段吸引过去的500-700万级的客户过来，比如华宸府，毕竟锦江区的潜力地段肯定比槐树店的天花板高一点，也能吸引南边近郊那些喜欢公园绿地的置换消费群体，他们其实手里钱也不多，咬咬牙买个可能总价不到600万的锦宸院三期155也没什么抗性。

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