近期北京新盘快速点评
从夯到拉，一半拉完了

标准：夯＞人上人＞NPC＞差＞拉完了，达到NPC超过北京90%的新盘

热门盘

西边岳各庄，拉完了
三无地段，贵，户型差

东边九棵树，差/NPC
刚需地段，户型差，价格略贵，凌晨4点34分钟畅达国贸
吃朝阳没有500万新房的残渣，低总价买入儿童房三居，踩坑，如果降价到5万可以改为NPC

ps：现在北京开始流行75/85/99平2个北卧三居，真是遗毒深厚，
图2璟瑞长安，图3朝堂揽月，图4海淀宝山

北边未来科学城，拉完了
河北县城不能买，贵

北边东小口，介于差到拉完了之间
三区交界，三无地段，如果价格贵了，基本不能买，便宜了考虑下

歇甲村，NPC和人上人摇摆
天通苑对门，有人口基础，产业通勤基础，交通在郊区中还可以
中建自建商业配套tod，可以期待下，如果低于5.5万价格，人上人摇摆

昌平东南三个盘
现在只有歇甲村国贤府PARK，可以期待一下

海淀

半壁店保利熙瑞，差/拉完了
宝山地段升级版，也是价格升级版，但终归没到海淀四环里，未来边缘产品
9.5万以内NPC，超过9.5万差

树村，差/拉完了
同系列上海产品60-70分，在上海现在人人喊打
北京的话，产品0-40分见仁见智，大家自行体会

朝阳

图7呼家楼南里9001，9002，待定看价格，人上人/NPC
地段人上人接近夯，层高3.3，西单元一梯一户11套、约150㎡，东单元两梯两户22套、约140㎡，33套房
关键看户型设计和价格，不要做成首创天禧，价格14万以内人上人。

松榆里懋源，待定看价格，人上人/差
地段OK，刚需略改善
如果价格大于10万意义不大属于差，合理三面宽户型+价格9万内人上人

奶西御林湾，NPC/差
首农国企刚需房，奶西板块的真正底色，户型普通，价格普通
但现在奶西溢价还没洗干净，6万妥妥的差，5.5万价格NPC
奶西其他7-8万业主尽快卖房置换

世华泊郡，NPC/差
新北苑最大的背刺，国资委放盘
挑户型调价格，2024年前新北苑国资房源价格还不错，现在房价整体下降
如果继续资金要求，超过6万妥妥的差，5.5万价格NPC，5万人上人

西城，NPC
百万佳苑第二次开盘（橘园）
优点是展览路学区低总价上车，老破小新房版，价格和 老破小一样
缺点户型依然差，51/68/72一居，68/72一改二，108西北三居，作为学区总价不低
只适合作为西城学区需求购买，非投资升值属性，9.5万NPC

石景山

璟瑞长安，NPC/差
石景山比较正经养老盘，小区格局设计四平八稳
111户型较好得房率98%，低容积率社区
缺点第一100平以下都是2个北卧，只有100/110户型正常，第二石景山没啥产业
如果5万内是NPC，超过多了差

丰台

中建方程国X府，拉完了
张郭庄，河北县城属于不能买的地段

花乡0001地块，NPC/差
万年花城的地段降级版，产品更新是优势
距离首经贸地铁1公里略劣势，最后看产品和价格
合理三面宽户型+价格5.5万内NPC，6万以上差

顺义

润园二期，NPC/差
空墅概念吸引煤老板老婆，表面贵妇盘，实际作用养老盘
户型稍微过誉，靠装修揽客，归根结底，别墅不是独栋都是将就，推荐去对比杭州安琪儿地块新房-咏印明庐（图8）
平墅价格6.6，空墅8万内属于NPC，高于这个价格属于差

#水原聊房#