昆明邦泰观云是标准的四代住宅。亮点有两处：邦泰这个开发商，四代项目带来的思考。

很多一线城市的朋友可能没听过邦泰，我也是最近才了解到。这个发迹于四川乐山的民营地产公司，在过去几年的地产大熊市中，逆势崛起。

过去两三年里，拿地面积一度杀入全国前五，拿地金额超过百亿，销售金额也是水涨船高，发展非常快。

公司的战略是深耕西南，在省会和三四线城市发展非常快。其他地方的项目我了解不多，在昆明的这几个邦泰项目，都有着明显的消费升级形态，销售去化非常好。

邦泰在昆明的项目，概括起来特征就是得房率高，产品形态在当地有竞争力。

为什么邦泰能够在过去这几年的地产大熊市能够逆势崛起？我觉得这是一个值得思考的问题。

三四线这两年的消费景气度，其实是不低的。大家的消费热情和意愿是有的，但需要产品端拿出更有竞争力的价格和更有竞争力的产品。

范佳瓅之前在投资交流中提到过，中国二三线消费当前的重要特征之一，是追求不涨价的产品升级。

确实，过去几年间，在这个方向上做出成绩的消费品（零跑、吉利、古茗……），都发展的很不错，地产说到底也是消费。

说回邦泰观云这个项目，算是当前昆明最有竞争力的几个产品之一，主打卖点是四代住宅。

143平的户型，送40平的不封窗阳台，阳台的挑高有6米，算上电梯间的各种面积，得房率真的要冲着130%去了，大落地窗带来的光照冲击还是比较震撼的。产品区块在昆明一众机关单位周边，有成熟的商业生态。两万出头的价格，在同区块是比较有溢价了。

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可能我看房确实比较少，第一眼我是真的觉得产品力很震撼，但细细想来，觉得这房子其实问题还是比较大。

大阳台确实就存在看起来很美，用起来问题多的毛病。风大，灰尘大，楼间距也不够，没有什么私密性，缺少外部自然景观的情况下，大阳台存在的意义也低，在阳台看隔壁邻居么？整个小区还是比较拥挤，楼栋之间间距不够。

整个小区还是太高了，容积率超过3，我始终有点执念，走高端定位，就不能搞7层以上的了。朋友推荐了华夏四季，我打算明天再去了解了解。

小区的会所看起来精致，但实际上运营成本也很高，恒温的游泳池真的能长期运营好么，可能要打问号。

听说观云这个项目的去化是非常好的，总体来说，产品力肯定是比较能打的，但瑕疵也不能说没有。

四代住宅的概念其实讲了比较久，关注度好像始终聚焦在阳台上。我看完这个产品，觉得好像不是这么一回事。

未来新一代住宅，相对于传统电梯房，理论上的优势应该有三点：1、在得房率、容积率、技术标准上有明显突破，使得房子的居住体验有跃升；2、居住与生活的融合有赖于小区本身的会所运营，这对物业提出了更高的要求；3、有能够形成社区文化（可遇不可求，与区块资源息息相关）。

肉眼可见的是，新住宅会对同区块的老住宅形成强烈的挤压。与此同时，新住宅的交付标准还在不停地提高。

从这个层面上讲，当下买房，真的非常像22年买新能源车。新产品在不断的推出来，新车买到手就贬值。从消费角度讲，早买早享受，新一代车的产品力确实和过去的车不是一个维度了。从金融属性的角度看，则心态上要接受买到手就亏钱。

房价想要翻身，恐怕并不容易。但围绕着新产品的不断推出，房地产市场热起来，恐怕倒也不是不可能。

也许未来一段时间，我们会在城市的核心圈，看到越来越多的四代住宅项目，这对于地产企业会带来怎样的影响，需要深思。

ps，我今天还去看了龙湖峯萃，说是龙湖当前最高层级的产品。亮点是4000平的会所，看起来确实很有冲击力，但就不知道是不是真的能经营好。龙湖的售楼小姐姐说，她过去一年收入能达到40万，这确实非常超我预期。

明天我打算再去看看一些昆明的低密度项目，要是有什么好玩的再和大家分享。