2026年深圳龙华某楼盘推出后将近两个月零成交事件，确实是2026年深圳楼市极端分化的标志性案例。这项目1月30日取证推出603套房源，备案均价5.1万/㎡，即便打出9.2折（折后4.1万/㎡起），一个多月过去备案数据依然是"0"，与2025年上半年的抢购潮形成刺眼对比。
根据现有数据，2025年上半年疯狂买房的人，总体而言现在处于浮亏状态，幅度因区域和物业类型差异极大：

一、价格走势复盘：从"日光"到"零成交"
2025年上半年（小阳春高点）
- 时间点：2025年3月达到本轮周期高点
- 标志性事件：深铁阅云境1小时售罄287套，购房者凌晨排队；深业上城学府、中建鹏宸云筑等日光盘频现
- 价格水平：- 深圳整体均价约58518元/㎡
- 龙华区红山板块新房备案价普遍在5.6-7万/㎡（如中海学仕里限价7.82万/㎡）
- 购买特征：价格倒挂（新房比周边二手低10-15%）、首付15%、二套利率3.75%，刺激刚需集中入场
2026年初现状
- 整体均价：2026年1月深圳均价53370元/㎡，较2025年1月下跌约9%
- 二手房实际跌幅：2025年全年二手房成交价平均下降14%（参考价比值从0.84跌至0.72），且4月后一路下行
- 区域分化：- 南山区：从9.3万/㎡降至8.5万/㎡，跌幅约8.6%
- 宝安区：从5.9万跌至5.4万，跌幅约8.5%
- 龙华区：2023-2026年1月样本楼盘平均跌幅32.1%，超70%楼盘跌幅超20%

二、浮亏幅度测算
刚需盘（高层住宅）：普遍浮亏15-25%
以2025年3月抢购的典型刚需盘为例：
- 买入价：假设2025年3月以4.5万/㎡买入龙华某刚需盘
- 现价：2026年1月同片区新盘（如金地启曜府）折后仅4.1万/㎡，且零成交说明实际可成交价可能更低
- 账面浮亏：约9-15%，加上税费和资金成本，实际亏损更高
改善型物业：浮亏10-20%
- 深圳湾、华润城：2025年下半年跌幅超20%，如华润城润府一期89㎡户型从1250万降至950万
- 龙华红山：虽然相对抗跌，但2023-2026年累计跌幅仍在10-30%区间
核心区豪宅：部分浮亏5-10%
- 福田香蜜湖、南山深圳湾等核心区豪宅价格相对稳定，但2025年四季度后也出现松动

三、关键结构性差异
并非所有人都亏损，分化严重：
物业类型 2025年3月买入价 2026年1月市值 浮亏幅度 流动性
龙华刚需高层 4.5-5.5万/㎡ 3.8-4.5万/㎡ 15-25% 极差（零成交）
南山科技园 8-9万/㎡ 7-8万/㎡ 10-15% 中等
深圳湾豪宅 20-30万/㎡ 18-28万/㎡ 5-10% 较好
学区房 11万/㎡左右 基本持平 0-5% 稳定

四、结论：总体浮亏，且短期难解套
核心判断：2025年上半年抢购的人总体浮亏约10-20%，龙华等外围区域亏损更严重。
关键论据：
1. 价格锚定失效：2025年小阳春的"日光"是基于价格倒挂和政策刺激，但4月后贸易战阴影导致市场急转直下，全年二手房均价下跌14%
2. 零成交信号：2026年1月龙华某楼盘零成交却还要"收回折扣涨价"，这种违背市场规律的行为说明开发商在死撑，真实市场价格已大幅低于备案价
3. 库存压力：截至2025年8月，深圳新房去化周期已延长至10.1个月，龙华区供应过剩问题尤其突出
2025年上半年买入的房产，短期内（1-2年）解套难度大。 http://t.cn/AXVg9Bd2
符合我的判断。