#38号文刚性约束经营性房地产用地##专家谈38号文对房地产行业的影响#【“38号文”刚性约束经营性房地产用地 专家：有助于行业走出库存困局】3月16日，自然资源部、国家林业和草原局联合印发《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号，以下简称《通知》），在新增建设用地供给、城市更新用地等方面作出新的规定。

《每日经济新闻》记者注意到，《通知》规定，“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。城中村改造中涉及到的边角地、夹心地、插花地等零星土地（面积原则上不超过项目总面积10%），保障性住房、公用设施营业网点和零售商业等涉及民生保障的，可办理新增用地审批和供应”。

对于“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”的表述，外界误读为“房地产供地按下暂停键”。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉通过书面向《每日经济新闻》记者表示，“在土地管理专业术语中，‘新增建设用地’有着严格的法律定义，绝不等同于大家理解的‘新拿出来卖的地’”。 

“新增建设用地特指，依法批准将农用地（含耕地、林地、草地等）和未利用地（如盐碱地、沼泽地、荒漠等），通过征收、转用审批程序，首次转变为建设用途的土地。通俗理解就是把农田/荒地变成城市用地，通常发生在城市边缘向外扩张的区域。” 

“对房地产用地进行了刚性约束。”中指研究院分析指出，“《通知》在严控新增建设用地用于经营性房地产开发的同时，也体现出原则上留有余地，引导资源向产业、民生等方面倾斜，整体与当前房地产控增量、去库存、优供给的思路较为一致，有利于改善房地产供求关系。”

这一规定也有助于房地产行业走出库存困局。“这类用地往往在城市外围，近郊或远郊，也是新房库存压力最大的区域；而上述区域内的房地产项目，现在都在‘打骨折’卖房；此外，现在搞‘生地变熟地’的开发，市政基建、教育等投入也非常大，对于多数地区并不适合。”李宇嘉说。（每日经济新闻，艾塔）http://t.cn/AXfPeLi0