[doge]这几天略微忙了一些，带粉丝看房，另外就是梳理直播需要的东西，还有一点家里的事，确实忙不过来，单打独斗不比团队，粉丝们多多理解。

包括上上周和上周末和我看房的粉丝，关于河西的项目，我也给大家讲的差不多了，如果与我今天写的有出入，那我就是忽悠大家了，哈哈，可以评论区打脸。

当然，每个人观点不同，求同存异。

写的有点多，废话连篇，见谅。[无聊]

[哈欠]今天来写写天津的河西片区攻略#天津新房##天津买房##天津买房[超话]# 。

我一直称河西太子之位，首先在于1998年房改后，各区大刀阔斧的建设中心区域，包括老城厢和南市的双核拆迁，其实在2004年之前，进程依旧是核心城区为主力的发展模式。

只是在2000年后，梅江的规划，让很多有钱有闲，有车有学的人群，有了第一步跨越的方向，那就是城市一路向南，在当时的时代，诸如我这种生活在老城区的人，完全不知道，不理解这种概念是什么，以至于我第一次去水晶城项目的时候，竟然认为这里就是画饼，就是卖概念，就是智商税。

殊不知，在全国一二线城市的拓展模式之下，安静居住区和新城，成为了很多城市发展的方向，当然，后来的梅江片区成功兑现，也成就了霸权近20年的城市南部的富人区。

特别是在2006-2010赛季，北有老城厢，南有大梅江，就是地产圈公认的口号，当然，如今的二位已经进入暮年。

[吃瓜]但是新城效应，依旧是有钱人，或者年轻中产的选择，毕竟城市界面对于一座老城而言，太难开垦了。

有句话叫做在报纸上画画，怎么也画不出456，但是在白纸上画画，123就是足够好看的。

也正因此，河西作为市内六区中土地储藏最多的片区，有足够的空间去发展新城的推进，从1.0版本水域纵声的老梅江，到2.0版本堪比北京大望路的新八大里，到3.0版本的新梅江版图。

当然，3.0时代随着房地产市场的下行周期启动，加之产品时代的迭代，放缓了新城的脚步，这一点是任何全新板块发展的必然，需要时间去孕育全新的人口。

其实对于购房，河西的三个片。

[吃瓜]先说一片就是市中心上学上班方便，很多传统地缘客户苦于一片没有新房社区，又不愿意跨度那么大，所以，一直都很尴尬，这点确实对一片原住民或者半径生活区不够友好，但是河西一片就是没地可以开发了，即便像我地图里标注的白云路地块，可能出来，价格也不低，规划的是两栋洋房和一栋大高层塔楼，代建方也是比较有名的。

[吃瓜]名门地块目前作为最黄金的核心区位置，整体还没有推进的消息，我手中有早期天房收购时的规划图，但是那还是天房活着的时候的图，目前看，已经不作数了，未来的方向未定。

[困]还有一个地块城更的，还没影呢，挨着一片老社区的小地块，感觉也做不出什么，目前只是前期的会议里提到过。

所以，河西一片，不要指望产品，因为参考和平，老城带学区不能既要又要还要。

经济有压力的，我觉得不用等，就买老破小上学，或者买个二手房，便便宜宜的，不丢人。

[挖鼻]那么二片，其实二片的片区比较大，实质上，二片在商品房初期就是和平河西的外溢改善群体，譬如天骄园，森淼，凤凰城，万顺，五一阳光，后来的颐贤里、中海八里台，宾西路，这放在当年新房开盘的时候，客观说，也不是普通家庭所企及的。

因为河西从2000年后的发展，开始逐渐起速，而且和别的五区老旧模式不同，二片整体衔接了众多，和平河西南开的传统改善人群。

所以，河西二片的老城区价格贵，完全和其他区域一样，老破小扎堆，拉开了时代客户群的需求，其次就是传统的房地产聚沙成塔的效应，因为开发商也明白，要去用价格，筛选客户，也正因此，才有了如今的体北三杰，鲁能，金茂，绿城。

这三个里，说实话，鲁能和金茂体量都过大，鲁能产品老化了，价格变动是必然的，真格的说，鲁能地块容积率，放在海哥，金茂的手里，早就设计好产品踹没了，但是鲁能毕竟对吧，拿地早，没赶上这轮二路汽车，所以现房库底子降价，是必然。所以，只适合刚性需求。

回头看金茂，产品绝对抗打，户型也没毛病，当然，我感觉户型除了外跨阳台基本就是复刻的中海天空之境的模板（我之前说了，2023，2024很多项目都是按照天空的户型产品copy的），但是，出房率还不如天空高，毕竟阳台占了进深一部分，但是规格和定位，目前在天津市区来看，依旧是前三位的。就是河西三的产品迭代，加之价格的高抗，流速慢是必然，但是我还是那句话，自住金茂府没问题，带有快速流通属性的想法，那就关门吧，金茂府的体量过大，二来，府系产品非刚需刚改客户群，所以，二手房市场在天津再找客户，除非遇到真爱。

最后说绿城体北潮鸣，小社区，有点尴尬，但是户型还是做的不错的，这点毋庸置疑，它的小高直接让金茂128的听牌了，洋房直接灭了鲁能的洋房900万的可能性。属于承上启下，双杀。但是，就是社区规模性，太小了，谈不上纯改善社区，算是刚改社区。有人说上周有特价房500万上下出来了，说实话，我给我小乔妹子，以及和我看体北潮鸣的客户都发过一个图，先达酒店的冬至日采光遮挡，84米高的酒店，南向肯定挡，这也就是为什么它特价房会坐在1号楼里，而不是2号楼里的原因。很简单，2号楼相比1号楼的价格区间都相差比较大，这也说明了买的不如卖的精。所以，出于采光考虑，如果是我，我宁可多花点钱要采光，也不能将就，毕竟大几百万了。

二片还有一个格调的项目，在红旗北里旁边，放心，也是超级小社区，不要指望做出什么大动作来，但是户型比较大，直接屏蔽刚需客户群。去年就闹着要出，但是因为某些因素吧，大概率今年上场！

[馋嘴]当然，河西二片，还会有城更，我不能提前剧透，但是没有太便宜的项目，我只能说这么多，过去河西二片价格什么样，未来我觉得涛声依旧。

[污]那么河西三片来了，我想说，一锅烩吧。

简单来说，河西三片更多的是吸引上学的，上九年一贯制的，自住+九年一贯制+不想租房+不想卷+新产品+全新生活模式。

河西三片怎么说呢，除了土城、陈塘和小海地有一部分原住民外，基本过去20多年的房地产开发，河西三片整体还是吸纳了大批量的新天津人，或者环城，远郊，滨海的迁徙人群，毕竟房子新，城市界面新，老社区呈现组团模式，互不干扰。

当然，河西三片处于天津城市东南部，相比传统的老城厢，和平中心区域，那是距离感比较远的。

放在一部分人眼里，也比较偏。

但是我一直在说，产品的创新，市内六区里来看，依旧看新城。

不论是中海打破了传统住宅的大镜子，还是后来龙湖的143四室，再到联发和悦梅江的128洋房产品，保利天郡的高出房率户型，再到如今绿城玉百合的不规则型洋房外跨阳台，以及中海玖万里和甲叁的云朵阳台，城市界面决定了产品的多元化竞争，可能价格上会有竞争下的波动，但是能在一个片区里让购买力相互对比，也证明了百花齐放，你看河东南开遍地小明哥的千篇一律户型，直接选配套即可，都不用看尺寸，直接复制粘贴即可。

当然，河西三的竞争压力还是来自于大高层，从融正尾盘，到瑞府，学府，再到创意之城的两子。卖学位房成为了终极砝码，这也是当下逃避不了的问题关键，现在创意之城发大招1-8年级可以乾坤大挪移——随便转，我感觉剩下的三位都要高喊：“我要验牌！” 当然，顺序肯定是创意>学府>瑞府>融正尾盘了。

其次，围绕着陈塘美棠的九年，北有馥颂，先看交付吧，这个项目已经成为跨越两个产品段的产品了，交房完才知道，还剩下多少房子。

玖万里、融成尾盘、算是陈塘东的三绝，我觉得，融成被封印后，玖万里本该独自起飞的，万万没想到首开破局了，也正是融成效应和陈塘东周边的城市界面，给海哥造成了比较大的压力，而且确切说，玖万里和凌云源境的对比，我个人觉得就多了一个云朵阳台，别的，可能是我外行了，我真看不出差距是什么？[流鼻血]

再到陈塘西，这边因为写字楼逐渐林立，学校完备，加之道路交通便捷度高，城市界面做的很好，所以房价一直都不便宜，除了一个天房早期的大高层，绿城，龙湖，到如今的保利，价格都不低，只是保利地块原来是商业改为住宅，太扁平了，会对一些楼位和楼层产生楼间距不够的采光遮挡因素，但是保利整体的户型，社区的规格，还有产品的定位，没有毛病，唯一一个疑问就是精装交付的精装，这点未知，我也和我的粉丝在购房前再三叮嘱，得之我幸，失之我命。但是实话实说，保利有点小贵，即便现在洋房和小高都有优惠了，地块的整体协调性来说，不如龙湖。

冷却塔片区，联发和悦梅江站在去年年初的角度，我觉着它还是河西三片的六边形战士，但是随着绿城和保利的出现，六边形战士，从户型匹配，到社区配套资源，再到出房率和产品规格，已经缺了三边了。但是相对而言，价格，联发也认可低头了，因为绿城的社区规模小而精，且户型做的更加具有诱惑力。当然，这俩在目前的市场下，河西三片属于中高的位置，而且我觉得绿城北侧的不规则地块，今年也会出来，大概率是有人要的。

但是这个片区的bug在于商业地块的出让，还有内江路通往珠江道的路打通，这个尚需时日。

最后是新梅江片区的时光，就剩下143的了，别的清完了，时光确实是对整个片区来说，2025年背刺的最严重的，具体不说了，本想复制一个天空之境，最后客观的说，复制的没问题，但是销售节奏完全和天空两个世界，卖的慢还得死贵挺着，最后的结果只能自断双臂。如今换到了甲叁了，说实话，地本就不是它的，但是孟德要过江东，必须铁索连舟，不能有人中途破了我的阵法，但是甲叁的户型社区，面积段，完全像是河北区的麟凤copy金地一样，copy了自己的玖万里，顺带升级版也模仿了一下自己的凌云源境，本来以为是个改善型社区，最后弄成一个刚需面积+刚改面积的社区，冠以一个北京的title，原谅我不理解。可能是市场的原因倒逼海哥做出改变，但是户型尺度竟然不如当初天空之境的产品面积段的一半，其实，对于房地产行业来说，还是挺遗憾的，也许是时光的滞销带来的阴影，企业也有回款压力，但是，我觉得中海的风格越来越保守化，其实对未来的项目来说，也不是一个特别好的榜样，就是很奇怪，人家保利那边做107/110的面积段，是为了高价卖学校，但是新梅江做这个面积段，难道为了卖公园么？[流鼻血]

当然了，最后第一个金地梅江印，就不多说了，陪伴着学府源境慢慢卖，洋房社区，户型我觉得而还可以吧，对刚需来说，这种户型段，就够可以的了。

不过也有之前和我买房的姐姐，还有一个大哥问我，未来大悦城啊，还有什么什么商业啊，网传的在哪在哪，我说实话，大悦城我不知道有没有。但是冷却塔附近的商业体，肯定会有，具体什么品牌，定论尚早。

但是大悦城控股是计划选择这个片区拿地的，还有另一家企业，也是要进河西三的，相比其他片区都是本地企业拿地，品牌代建，河西三，还是有企业愿意投怀送抱的。

至少不是遍地的小明哥，真的，有它在的地方，就是体系化的复制粘贴模型。毫无新意。

但是河西三今年的重中之重，那就是新八大里一里的住宅地块，100%架空层新产品模式，而且量不是非常大，如果能栓上九年一贯制的学校，那么定价绝对不便宜，因为过了快速路，就进入传统的老城片区。地理位置，非常优越。

[污]先写这么多吧， 太晚了，我要睡觉去了，我只能说，河西的压力很大，这是自身项目过多造成的，但是河西的新房创新能力很强，包括城投柳林的新地块的低密度产品，我看完规划还是很不错的，只是今年可能会下半年亮相，其实压力和动力是相关的。

当然，你问我，买哪里能不赔钱，我会告诉你，即便名门广场地块出来了，卖7万一平米，你买完照样赔钱。

因为，各区都一样，新增源源不断，永不停歇。

买房，还是看自己的需求定位，而不是光想如何买了卖给别人。

因为你会买房，但是你不会卖房。[黄鸡大笑]

不多说了，睡了睡了。+vx 我的介绍里有，就不发第二遍了。