我觉得很有意思，特别值得学习的案例#以案说法#

姚某诉王某婚约财产纠纷案，案号：（2022）最高法民再166号
争议焦点：双方以结婚为目的共同出资购房，但未能结婚，王某要求按照出资比例分配房屋增值收益。1.案由应为“婚约财产纠纷”还是“所有权确认纠纷”？2.原告能否按出资比例分割房屋增值收益？

案情介绍：2012年，王某与姚某系恋爱关系，王某无北京购房资格，双方以姚某名义共同出资购买涉案房屋（总价380万元），购房款包括王某及其父支付的定金、房款及税费。其中​​出资情况如下​​：
王某直接出资：定金20万元、购房尾款197,310元、居间费4.3万元；
王某之父转账150万元（备注“房款”）；
姚某出资：贷款100万元。
房屋登记在姚某名下，姚某承担贷款偿还及后续税费。后双方未结婚，王某起诉主张按出资比例（67.16%）分割房屋增值收益。这时候房屋已经增值了，房屋购买时总价为380万元，诉讼时评估价值为1016.13万元，增值部分为636.13万元。

一审二审的判决都是一样，支持王某诉求，判令姚某返还506.93万元（含出资及增值收益）。最高人民法院提审后改判，认定本案为婚约财产纠纷，判决姚某返还王某350万元。

最高院改判的原因是首先最高院改变了案由，认为双方以缔结婚姻为目的购房，争议本质是婚约财产纠纷，非普通物权纠纷。婚约财产的话，双方购房的目的是为了结婚共同生活，而非投资或合伙经营。财产安排的本质是“以婚姻为目的的赠与”，具有人身属性和伦理色彩。普通共有财产（如合伙购房）通常按出资比例分割，但婚约财产需考虑婚姻目的落空后的公平补偿，而非单纯财产分割。

其次，最高院认为分割婚约财产要看以下几个因素：
1.购房目的（婚姻共同居住，非投资）；
2.双方出资及贡献（王某出资为主，姚某承担了贷款偿还、房屋维护及实际居住责任）；
3.房屋登记及使用情况（姚某长期居住并负责还贷）；
4.限购政策影响（王某无购房资格，无法成为共有人；登记在姚某名下，限购政策使其承担未来购房资格受限的风险）。
这里的反直觉部分是因为我们一开始没有考虑姚某的隐形付出。首先她要负责剩余房贷偿还​​：姚某承担了100万元贷款本息（长期负债压力）；房屋维护​​：姚某实际居住并承担物业费、装修等成本；政策代价​​：姚某因登记房屋占用北京购房资格，未来再购房受限。对于房屋增值部分，房屋增值源于市场波动，非双方合作经营成果，不适用投资收益规则。王某出资虽多，但未参与房屋使用、维护及还贷，实际贡献不完整。

综上，王某的出资视为“以结婚为目的的赠与”，婚姻未成立时应返还，但需扣除姚某的合理贡献。如何扣除？1.姚某已偿还的贷款本息（未明确数额，但长期还贷构成实际付出）；2.房屋使用期间的合理损耗与维护成本；3.姚某因登记房屋占用购房资格的政策性损失。所以，在王某出资总额（约220万元）基础上，结合房屋增值（评估价值1016万元），扣除姚某的贡献后，酌定返还350万元。

这里我再额外回答一个问题，为什么王某没有购房资格，他就没有获得所有权的可能。之前办过北京一系列借名买房的合同，北京法院的倾向是借名人无购房资格+未登记​​，出资方仅能主张债权（返还出资+部分增值补偿），无法主张物权。因为你没办法登记，就没有执行判决的可能，相反如果通过判决赋予你所有权，就意味着法院允许无资格者通过出资取得共有权，这将架空限购政策，损害公共利益。

需要注意的是，今年刚颁布的婚姻编司法解释二的规定，在离婚财产纠纷中，“出资”是判断财产归属的核心因素之一，或者说是最关键的因素了。过错、付出、婚姻存续期间等等都是酌情考虑的因素。为什么与本案的判决思路有别？
其实核心就是案由问题。本案是​婚约财产纠纷​​（未结婚），而婚姻家庭编司法解释处理的是​​离婚财产分割​​。
其中，婚约财产的法律性质是以缔结婚姻为目的的财产安排（附条件赠与），法院审理要综合考量婚姻目的、实际贡献、习惯与公平，对于增值部分，不直接按出资比例分割，需平衡贡献与公平。而离婚财产分割，除了另有约定外，比如约定财产制，基本是法定共有，其主要看出资贡献，酌定则是看期间、过错、贡献、付出已经经济状况等。
立法者对这两类财产的意图就不一样，离婚财产分割需​​稳定性与可预期性​​，婚约财产纠纷需​​公平性与伦理性​​。

本案有什么实务建议？
建议当事人对于此类婚约财产，签订婚前财产协议：在婚前与对方签订书面的财产协议，明确双方的婚前财产范围，包括房产、车辆、存款等，并约定这些财产在婚后的归属情况，明确房屋的使用和维护责任，避免在后续使用过程中产生纠纷。例如，可以约定由哪一方负责房屋的日常维护和管理，以及相关费用的承担方式。并予以公证。
保留出资证明：在购房过程中，保留好所有的出资证明，包括银行转账记录、付款凭证等。这些证据在发生纠纷时可以作为证明自己出资情况的重要依据。
记录沟通情况：在与对方沟通购房及相关财产事宜时，尽量采用书面形式，如短信、邮件等，并保留好这些沟通记录。这些记录可以作为双方意愿和约定的补充证据。
做好登记工作，如果一方也出资了，尚未结婚，需要在登记系统里备注清楚，如还不放心，设立居住权并予以登记。

写到这里，觉得心真累，婚姻尚未开始，就要约定这么清楚。