#深圳买房# #笔记# 来做一个总体的归纳：

1、深圳地域不大，占地面积仅有1997平方公里，一共10个行政区，市区只有福田南山罗湖三个区，这三个区85%以上的电梯房小区都是1995-2008年之间的，所以市中心买房2008年以后的楼龄在这三个区就算比较新的。深圳约80%以上的新房供应在龙岗、龙华、坪山、光明四个区，且主要是以刚需户型为主；其余在市中心的新房，或如深业世纪山谷、澐玺、信悦湾，位置好小地块超高层大面积（容积率超高）；或如挑剩下的边角落周边配套差靠画饼卖房，如前海的妈湾桂湾的一些新盘；或如绿景白石洲，通过城中村改造来新增住房（需要面临人群问题）。因此，市中心95%以上购房者都是买二手房。（图1）

2、北上广作为对比，北京面积16140平方公里，常住人口2138万，存量房约800套，看着哪哪都宽、阔，又因为安全、古都保护等规定，楼大都偏矮；上海面积6340平方公里，常住人口2480万，存量房约1000万套；广州面积7434平米，常住人口1897万，存量房约760万套；深圳市占地面积1997平方公里，常住人口1798万（实际管理人口约2000万），存量房仅230万套。北上广占地面积分别是深圳的8倍、3倍、4倍有余，商品房分别是深圳的4倍、5倍、3倍，而四个一线城市的人口基本相当，都是2000万量级，因此深圳的住房需求是所有一线城市里最紧张的，而且是极度不均衡。

3、深圳2000万人里有6-7成都是居住在城中村，也就是我们深圳人常说的农民房，还有部分居住在单位宿舍或者工厂宿舍，家庭住房自有率更是只有30%左右，所以深圳的楼市跟其他城市相比还有点不太一样。

4、由于深圳土地资源稀缺，深圳市政府于2006年出台70/90政策，核心是要求开发商新建住宅70%的建筑面积必须是90平米以内的小户型房源，以达到增加住房供应量，但是很多开发商、尤其是核心地段的开发商因为利润考虑，都不愿意盖小户型，所以在2006-2020年之间深圳催生了不少89平米房子（开发商加送面积，实际套内能做到100多平，最后提高单价以摊分价格。）；”两本证”甚至“三本证”的房子，即一套房子需要拿2-3个购房名额才能买，拥有2-3个房产证，实际却是一套房子，即满足政府政策要求又解决自己改大户型的想法。深圳目前仍然存在大概9.5万套两本证的房子。

5、所以总结来看，预算越低选择范围越广泛、越好买；预算越高、尤其是超过1600万以上对应着2%的客户群体（图2），选择就非常少，几乎集中在几个特定区域，除非是买郊区比较偏僻的别墅产品。

6、深圳一共有四个豪宅板块（图3），香蜜湖、华侨城、红树湾、深圳湾（含蛇口沿海部分小区）、三个在南山区一个在福田区，深圳1800万及以上购房预算几乎都是在这四个片区选择。香蜜湖楼龄最老但是学位最好，几个豪宅板块只有香蜜湖是带优质学位的，而且几乎都是第一梯队优质学校，房价也是过去几年跌幅最少，缺点就是楼龄老，车位紧张。

7、华侨城板块整体是由华侨城集团开发的，华侨城是做旅游地产起家的央企，所以整体规划密度很低，背山面水绿化率极高，和世界之窗、欢乐谷、欢乐海岸、还有锦绣中华等成片规划开发。景观是板块的核心卖点，非常宜居。多数标杆住宅两千年出头，如波托菲诺系列的纯水岸一期、天鹅堡，次新小区只有香山美墅（1-5期）、天鹅湖花园（1-3期）、香山里、纯水岸七期及以后。

8、华侨城属于比较心仪的板块，绿化好，密度低，该板块每个楼盘几乎都看过（除首地、侨香那三个楼盘）。以下是看房笔记：

香山美墅整体比较新，楼龄在2016-2019年，一期是别墅，二期是小高层洋房（几乎很少流通出来），三期四期是高层住宅，三期设计上飘窗视觉上感觉压抑，四期厨房呈封闭狭长状，户型不够方正，三期四期几乎不带正出阳台。除此之外，如果能接受上述，1800-3000万就能买到很好的四房。五期单独分开，不享受小区主体公区资源，且临北环和变电站，不看。

天鹅湖花园挨着天鹅湖，楼龄新、绿化好环境好，在户型面积分布上比较极端。一期二期是一个小区，除了二期有少量135的两房其余都是260平左右起步到500来平以上大平层，总价接近5000万左右起步。
三期有120多平米左右的三房，但因为摊分多，得房率只有75%，房子里所有窗户又都结结实实装了宽面积的飘窗，所以做成三房实属非常勉强，更像是2+1。2个人住非常舒适，多一个人在屋子里走动都会显得别扭。目前因为楼龄和架空层配套商业的噱头，总价要1500w往上，租售比不足1.5%，存在比较严重的溢价。

香山里在当年是两本证政策下的产物，直到今天房价依然受到了影响，其单价比同板块其他小区低10-20%。当然，这个小区还存在其他硬伤，如临北环，密度高（4.7），房子周围挨着华侨城创意园年久失修的员工宿舍和商业楼，开窗即见，走进去的感觉就是一个普通小区，没有太大的亮点，有点像是一个蹭了华侨城标签但实际在边角落地段的小区。但性价比很高，不到2000万就能买到不临北环的小高层四房。

纯水岸一期和天鹅堡是该板块的豪宅标杆，两个小区都在2000年出头。纯水岸一期几乎没什么缺点，密度低；别墅为主，小高层最高不过9楼；安静，推窗即见湖见树；虽年代久远但小区整体保养得很好。
天鹅堡楼栋多，户型复杂，不同栋不同楼层不同户型，居住感受上存在较大差异。但基本都是大面积，150左右的户型只有极少，95%以上都是200以上的四房五房。有的户型条件确实很好，开窗就能看见天鹅湖全景、燕晗山、深圳湾天际线远景、华侨城别墅群、高尔夫景观，算下来单价比纯水岸一期要低。缺点是公区老设施旧，居住群体以老人为主，上上下下基本上都是阿公阿婆。因此小区整体氛围有点‘风烛残年’。加上超大户型的原因，对应的买卖群体比较窄，后续流通会受影响。（参考近年天鹅堡3-5%换手，深圳湾三湘海尚、太古城北8-12%）

纯水岸七期楼龄较新（10年左右），但不是南北通，而是东西通，许多户型也没有正出阳台；十五期十六期5-10年内都要看白石洲工地。

华侨城整体的问题就是，大型商业、公共交通比较薄弱，出门必须开车打车；后续可能会受到旁边白石洲的旧改（深圳体量最大的城中村旧改）的影响，白石洲整体建筑面积达到500万平米，这个城中村在2020年拆迁之前总共容纳了15万外来人口，几乎占了南山区常住人口接近10%，容积率几乎都在10-14之间，清一色都是74层总高的商品房，还有几万套回迁房（村民出租用），因此旧改完成以后大概有小20万人居住，未来5-10年对整个华侨城板块的交通出行压力是非常巨大的。（图4）

9、第三个板块就是红树湾（图5）了，也是属于比较心仪的板块。但基本上没怎么花力气看房，原因是这个区域住宅小区非常稀少，只有红树西岸、中信红树湾南、北区、瑞河耶纳、正在建设的中海深湾玖序，以及没有产权证的蓝楹湾别墅小区。绝大多数用地都划拨给了深圳湾超级总部基地，还有一小半属于沙河高尔夫。
瑞河耶纳属于冷门楼盘，市场关注度认可度很低；红树西户型差，一字排开八九户；中信南区户型阶梯度大、人群较复杂；户型不通透，加上接下来几年可能都要受深超总工地影响；
故，红树湾片区剩下只有中信北区能看。

该板块虽然选择不多，但地理位置极佳，走几步路就到海边但又不需直面海水潮气的影响，周边距离南山区核心商业及市政文体配套都比较近，生活氛围好，而且未来还能吃深超总的红利。

10、第四个板块就是深圳湾（包括最近被某些人吹到天上的蛇口一小部分）（图6）。深圳湾整体属于南山区后海板块，主要是指滨海大道以南、后海滨路以东以及深圳湾滨海长廊（深圳湾公园）围合的区域，整体地块都是2006-2013年之间批地，2008-2016年开盘，2011-2018年之间交付入伙的小区，算上商务公寓一共有24个存量房小区。该板块的溢价主要来自于能看海，办公楼，市政、文体、商业配套。因为我们对看海没有需求，且忌水，没必要为海景支付溢价，所以只看了几个代表小区作为对比：

第一个看的是三湘海尚，该小区是板块内密度最低的小区（只有2），前排看海视线没有遮挡。进小区公区一看，视觉上除了树还是树，没有布局规划没有园林设计也没有树种差异，白白浪费了这么大一块地，有点像有钱但不知道怎么花。看房那天恰好是风雨欲来的阴天，楼道因为布局问题阴暗不堪，走廊灯是一个几乎没有亮度的小射灯，开了跟没开似的，不看手表还以为已经到了晚上，可见物业之儿戏。业主装修审美就不说了。典型的：豪宅的地段，毛坯的居住体验，整个后海深圳湾的小区都是这德行。24个小区来看，只有深圳湾1号、恒裕滨城二期，才算真正产品力跟上地段的，但价格又上了一个台阶。

第二个看的是太古城北。看它的原因是因为这小区的流通是近几年来的板块之最。但原因也很容易猜想：1.户型有几十个之多，从76平到200平，覆盖客群广，换手空间大；2.配套好，地铁上盖+下楼商业中心（宝能allcity），投资盘的标配；3.也因为第1、2个原因，所以这个小区的很多买家都是投资客，而且不是一手业主，是二手甚至三手的，有的在20年左右市场高点买进来。现在从高峰期20-22万/平跌到15-16万/平，听中介说有的资金链断了，因此急需卖出。

所以，整个深圳湾板块，给人的感觉就是，很急。急着把楼盖起来，急着拿钱走人。产品力与当前地段价值不匹配，物管水平普遍很low。豪宅的地段，毛坯的居住体验，华美的旗袍长满了虱子。