#千万元买下楼王三个房间外全是墙##千万楼房窗景变墙景判赔20万元# 【千万买下“楼王”，三个房间窗外全是墙，购房者索赔会获得支持吗？ 】近日，上海市普陀区人民法院（以下简称“普陀区人民法院”）审理了一起采光权引发的房屋买卖合同纠纷案件。

2021年12月，张某获得某新开楼盘选房资格。户型图显示，东边套有三个房间东侧开窗，视野开阔，采光效果较好，于是张某选中了一户东边套房屋，并于2022年6月与该开发商签订《上海市商品房预售合同》，房屋总价一千余万元。

2023年10月，张某和其他业主进行预看房，发现东边套房屋的厨房、客厅、卫生间的窗户外侧均被防火墙遮挡，严重影响三个房间的采光和通风效果。业主们翻看当初买房时收到的户型图广告、记载楼盘重要不利信息的“楼书”，其中虽然提到部分楼栋之间有防火墙，但并没有记载东边套外有防火墙。受影响的业主们开始向开发商维权，要求对方对采光的缺失进行赔偿。开发商则表示，东边套防火墙从设计之初就存在，必须建好才符合消防标准，并拿出建筑设计图和售楼处当时的沙盘进行佐证。双方协商不成，张某将开发商诉至法院，要求赔偿损失50万元。

原告张某认为，开发商在销售房屋时告知这栋楼是小区的“楼王”，采光、景观均为小区内最佳，因此她以高于其他楼栋和同楼栋、同楼层房屋的价格购买了这套房子。然而，在合同订立过程中开发商却故意隐瞒房屋的真实情况，导致她购买了使用功能和价值缺失的房子。虽然在设计图和沙盘中显示，东边套外确实有防火墙，但普通购房者根本不会注意复杂的设计图，沙盘能起到的提示效果也有限，购房者基本都是从户型图和“楼书”上了解房屋。

被告开发商辩称，房屋东外墙系按照消防设计的强制性规范建造，符合消防规范，不存在擅自变更规划设计的情形，且通过竣工验收；其根据外墙存在防火墙的实际情况，如实制作了沙盘图，并在房产销售中心的显著位置公示，故张某应知晓该楼栋外侧有防火墙；其依规综合考虑各项因素，制定“一房一价”，张某在购买时未对价格提出异议，以主观感受否定经多重因素形成的定价机制，缺乏事实与法律依据，故不同意张某的诉请。

普陀区人民法院经审理认为，因被告开发商未如实告知案涉房屋的不利因素，影响了原告张某作为买受人的选择权，也影响了新购商品房的整体使用功能和实际价值，造成买受人信赖利益的损失，故应承担相应赔偿责任。

综上，综合合同履行情况、房屋现状等因素，法院酌情认定被告开发商赔偿原告张某损失20万元。

【法官释法】上海市普陀区人民法院民事审判庭庭长 于凯：商品房买卖涉及居民日常生活中重大的财产处分行为，买卖双方应当严格遵循《中华人民共和国民法典》的诚信原则，共同维护交易安全。

开发商作为商品房项目的开发主体，掌握商品房项目的建设规划设计方案，知悉建筑构造、消防设施等情况，有义务和能力详细披露所售商品房的不足和瑕疵信息。

本案中，开发商仅通过沙盘和房屋设计图等有限手段披露防火墙的设置，在户型图广告、“楼书”等购房者重点关注的信息渠道并未进行披露，可以认定开发商未对防火墙这一不利因素进行充分提示，损害了购房者的知情权，直接影响了其购房决策，因此，被告应当承担赔偿责任。

专家点评 中国政法大学民商经济法学院教授 席志国：诚实信用原则是《中华人民共和国民法典》规定的基本原则，其不但要求交易各方在合同签订后诚信、全面履行合同的全部义务以实现对方当事人的缔约目的，在缔结合同的过程中亦要求各方当事人诚实守信、不欺不诈，尤其是具有信息优势的一方当事人应当如实向对方告知、披露与合同是否订立以及如何订立合同相关的重要事实，否则可能会构成欺诈行为，从而成为合同对方当事人撤销合同的理由。给对方造成损害的则构成缔约过失，应当依据《中华人民共和国民法典》第五百条的规定承担相应的损害赔偿责任。

本案中，消防墙的存在严重影响了案涉房屋的品质，从而使所购房屋的价格明显低于合同价格，且该消防墙的存在很难为消费者所察觉，故此开发商有义务予以告知，其未进行告知，违反了诚信原则，应当承担相应的责任。（法治网刘一鸣 陈诗若 视频 庄宇欣）@法治网 http://t.cn/AXMXS2Gh