【香港商铺兴衰的拐点与缘由】

2009年开始，香港为了对冲金融海啸，实施大陆客户一签多次政策，那时候的香港商铺，简直是躺着赚钱，一时间大热到离谱，街边铺、商场铺，只要挂出来就被疯抢，租金一路水涨船高，投资者挤破头都想分一杯羹。

可谁能想到，香港竟然作死，在2014年突然停止了这个做法，硬生生改成一周只能一次通行，就这一下，香港商铺的整个叙事逻辑彻底崩塌了，之前的繁荣全成了泡沫。

以前，香港的绝对优势摆在那儿，靠着独特的区位和免税政策，吸引了无数大陆游客、水客蜂拥而至，做足了中间过手生意，不管是奢侈品代购、美妆护肤，还是日常用品，只要从香港过一手，就能赚得盆满钵满，商铺也跟着沾光，哪怕是不起眼的小铺子，也能有稳定的高客流、高收益。

可时代在变，大陆全面崛起，香港的定位也早已悄然改变，从以前一门心思以欧美为追随对象，慢慢变成了以祖国大陆为核心追随对象，这本是顺势而为的好事，可香港的商铺投资者们却视而不见。

尤其是疫情期间的封控，更是加速了趋势的转变，欧美奢侈品品牌纷纷加快在大陆设店的步伐，还全力推动陆港同价，彻底打破了香港的价格优势；再加上海南岛全面推进免关税化，各类免税店遍地开花，香港的免税港优势，算是彻底没了。

后来到了2024年，香港又想着挽回局面，恢复了大陆客户多次通行的政策，可早就时过境迁，曾经支撑商铺繁荣的逻辑基础已经荡然无存，再怎么补救也无济于事。说到底，香港很多商铺投资者的判断力，太过于局限在城邦视角，眼光狭隘，看不到大陆崛起带来的变化，也认不清时代趋势的转变。

当年我接受香港某大房企邀请去一个研讨会，也有香港商铺玩家在场的，后来我还写成来文字，这么反复提醒他们，要放弃过时的香港的城邦地产经验，要转变思路，可他们根本听不进去，一个个固步自封，如今落得这般境地，有家族的商铺生意竟然申请破产了，错判趋势、固执己见的代价是很难严重的。
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