【#物业高管呼吁行业停止无底线降价#】#物业费收缴率连续四年下滑# “（物管行业）现在主要是跑得太快了，其实可以慢下来，也不要继续五六次反复降价了，要真正专注服务，回归服务本质。”4月15日，在“2026观点物业暨城市服务大会”上，广东虹景物业管理有限公司董事长、广东信粤集团有限公司副董事长李长江分享称。

作为拥有近30年行业经验的资深从业者，李长江曾执掌碧桂园服务12年、操盘企业上市，其亲历行业规模化扩张全周期，对行业底层矛盾与生存痛点有着深刻洞察。

李长江开篇便戳破行业最核心的矛盾：企业自我认知与业主真实评价的严重割裂。

李长江表示，当前行业普遍对外宣称业主满意度达80%~90%，看似服务口碑优异，但业主群体却普遍反馈物业服务不到位，形成了“数据高满意度、实际低收缴率”的反差。

据克而瑞物管数据，2025年，全国物业服务企业（500强）平均收缴率已降至71%，连续四年下滑。上市物企收缴率为78%，中小物企则普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

他直言，部分物业企业长期陷入“自我感觉良好”的认知误区，始终站在企业视角评判服务，而非站在业主需求端，满意度调查早已沦为形式主义的“自嗨数据”，但实际却失去真实参考价值。

比数据失真更致命的，是全行业陷入无底线降价的囚徒困境。

李长江直言，当前物业费持续下行，“降价、再降价、一降到底”已成常态。企业为保规模被迫跟风压价，盈利被极致挤压；更有企业带资进场、以超低价抢项目，彻底破坏“质价相符”规则，中小物企生存空间被不断压缩。

中指研究院数据显示，2025年12月全国20个重点城市物业均价为2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%。

李长江给出“三停一回归”的破局主张，即停止带资进场、停止无底线降价、停止虚假宣传，回归服务本质，重建信任资本，打破恶性循环。（每经，德塔）http://t.cn/AXM14lyQ