保利翡翠天奕上周末已经启动冻资，预计本月底前首开。下面我来给大家简单分析下这个项目。
一、土地信息
2025年12月26日拿地，共20.95亩，居住用地，容积率2.3，成交楼面价5217.39元/平，总价约1.68亿元，溢价率0%。
二、规划情况
项目规划4栋小高，绿地率35.02%，主力户型为119/139平，共256户，车位324个，车位配比1：1.27。
三、区位配套
项目位于丹霞路与青龙潭路交口西南角，属肥西泛经开板块，共享经开区配套。
交通方面，周边有地铁3号线（大学城北站、距离1.2公里）、地铁7号线（徽园站、距离1.8公里）。
商业方面，2公里范围内有百乐门广场、正大广场、山姆超市、星达城购物中心、中环城。
学区方面，项目一路之隔有肥西中心学校东校区、合肥八中翡翠湖初中东校区，具体以学区确认函为准。
景观方面，3公里范围内有翡翠湖公园。
四、产品信息
户型方面，新计容，2T2户，约105%的实际使用率。119平南向四开间，约14米面宽；139平南向五开间，约16.7米面宽。
外立面方面，材质为全铝板+玻璃幕墙。
公区方面，高约9.9米、宽约53米的礼仪大门；4栋楼全部架空、约1300㎡的下沉式会所，规划瑜伽室、健身房、钢琴室、书吧等空间。
室内方面，精装交付，含地暖、双向流新风系统、全屋净水系统，玄关设置“八百库”储藏间，方太厨电、摩恩龙头等，具体以案场公示为准。另外，全屋定制化可满足个性化需求。
五、首开情况
119平170万起，主力价格（含优惠后参考）180-220万；139平210万起，主力价格（含优惠后参考）220-260万。
六、周边二手房
一季度保利拾光年成交均价1.43-1.81万/平，振兴湖境花园成交均价1.51-1.73万/平，振兴湖境臻园成交均价1.32-1.82万/平，龙湖揽境成交均价1.31-1.58万/平，保利和悦云锦一期成交均价1.31-1.56万/平，保利和悦云锦二期成交均价1.12-1.5万/平。
七、简评
区位配套好，出行便利，周边商圈环绕，但学区是绕不开的话题，肥西县产证，无法获得市区教育资格。
项目定位纯粹，主打刚改，产品品质也在线。户型得房率高，长开间、短进深，但提醒下得房率和使用率是两个概念，像入户前室是不计入套内面积的。外立面全铝板+玻璃幕墙，社区大门够气派，配置主题架空层和地下会所，定制化室内精装确实噱头十足。
地块小，人口密度低，居住安静；但最大痛点是没有“小区感”，只有楼栋感，散步一圈几分钟就走完。小地块对物业能力要求极高，因为物业费总收入少、公共收益有限，销售阶段展示的会所相关配套，交付后能否持续运营是关键。
项目优劣势明显，目前对外释放价格略高，看后续实际销售政策。温馨提示，项目有全民推荐奖励，自访无法享受该政策。
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