东小口，二十年前，还是城乡结合部，尘土飞扬的建材城，拉着瓷砖的大货车呼啸而过。

明代的时候，这里就是朝廷牧马的草场，青草连天，战马嘶鸣，西三旗东二旗这些地名，就是当年牧马官军的屯兵聚气的驻地。

1954年建起的新都砖瓦厂，三十年里烧了四十五亿块砖，包括人民大会堂等北京第一批十大建筑用料。

只是后来，城市化的浪潮涌过来，这里成了低端产业的聚集地，拔丝厂、锅炉厂、小作坊、违建公寓挤在一起，交通拥堵，环境脏乱，成了北京城市病的典型样本。

海淀人眼里只有中关村和万柳，朝阳人眼里只有国贸和望京，谁也不会往这片昌平和海淀交界的边角地多看一眼，觉得这里就是外地来京打工的人临时落脚的地方，反正跟体面的居住沾不上边。

三十年河东三十年河西，北京的城市发展，绕来绕去，最终还是绕着产业走。中关村的地用完了，上地的楼满了，西二旗的写字楼租金涨了又涨，科创企业总要找地方落地，人才总要找地方住，海淀的北边，昌平的南沿，东小口和西三旗，就成了一个重要的承接地。

从瓦片到芯片的蝶变，不是一朝一夕的事。2007年，东升镇正式关停淘汰了所有低端乡镇企业，把破败的工业大院推平，开始建科技园。一个乡镇搞的工业园，最后能做成北京科创的新高地。2012年，中关村东升科技园正式获批，成了全国第一个以中关村冠名的乡镇级国家级高新技术园区，享受着中关村示范区全套的优惠政策。十几年时间里，从一片破败的厂房，长成了北京新质生产力的核心策源地。

现在的东升科技园，聚焦着人工智能、新能源新材料、生命健康三大最前沿的赛道，连同一期二期，已经吸引了三百七十多家高精尖企业落户，2023年一年的总产值就做到了三百四十六亿元，平均亩产过亿，这里面有七家上市公司，三家独角兽企业，两个国家级实验室，两万六千多从业人员，其中研发人员占比超过六成。不是这些企业没地方去，是这里的产业生态，是全北京独一份的，上下游企业门对门，产业链条拧成了一股绳，人才来了就不想走，企业来了就扎下根。

不止一个东升科技园，东小口周边三公里的范围内，挤了六个科技园，金隅智荟中心、尚德智造产业园、金隅智造工场，九百多家高精尖企业在这里扎了根，字节跳动、南方电网这些巨头都在这里落了子。金隅智造工场更是把老家具厂的厂房改造成了智能制造产业园，保留了85%以上的老厂房结构，两百多家科技企业，五个独角兽，成了北京城市更新的标杆项目。5.05平方公里的土地上，汇聚上百万的高知高净值人群，大多是三十岁上下，名校毕业，年薪几十万到上百万，手里有房票，兜里有存款，这群人，有购买力。

这些在北京拼尽全力的年轻人，对房子的要求，早就不是有个地方住就行。他们见过好东西，知道什么是真正的生活，他们要职住平衡，要通勤方便，要小区品质，要户型好用，要周边配套全，要能装下自己的梦想，也能容得下未来的家庭。他们不想为了一个海淀学籍，一家老小挤在五六十平的老破小里，暗厨暗卫，没电梯没物业，连个晒太阳的地方都没有；也不想为了大一点的房子，住到回龙观、天通苑，每天早上六点起床，挤一个小时地铁去上班，晚上九点才能拖着疲惫的身体回家，一天二十四小时，除了上班睡觉，全耗在了路上。

这片被百万科创精英盯着的地，已经五年半的时间，没出过一块宅地。最近的一次，还是2020年2月，奥森ONE和奥海明月的两块地，还是限竞房，当时的销售均价锁死在五万八一平。那时候的北京楼市，还是限竞房的天下，开发商拿地的时候，售价就被定死了，利润空间薄得像张纸，谁也不会在产品上多花心思，能卡着规范做出来就不错了。所以那两个项目，外立面大面积用涂料，窗墙比窄得可怜，户型得房率刚过七成，75平只能做两居，园林就是几块草坪几棵树，更别说会所和全龄配套了。可就算是这样的产品，当时开盘还是被抢疯了，在北五环挨着海淀的地方，能摇上一套限竞房，就跟中了彩票一样，谁还敢挑产品好不好。

这五年，北京楼市彻底变天了。限竞房彻底退出了历史舞台，商品房回归了主流，买房人的需求，也从刚需上车，彻底转向了改善居住。大家突然明白过来，房子不是用来炒的，是用来住的，住得舒不舒服，才是最重要的。北京的住宅产品，也迎来了一轮大迭代，从以前的抠面积、凑房间，变成了现在的讲面宽、重通透、做收纳、拼园林，好房子这三个字，从住建部的文件里，走到了每个买房人的心里。

东小口，五年时间，周边的二手房价格稳在了五万八左右，产业更旺了，配套更全了，公园连起来了，就是没新盘。

龍樾海序，百万方的大城规划，占了好位置，在北京中轴线和北五环黄金十字上，两条北京核心的轴线在此交汇。北京中轴线，是国家的文脉，从元大都的皇城根，到明清的紫禁城，再到现在的天坛、国家大剧院、鼓楼、鸟巢、水立方，这条线串联起北京八百年的建都史，承载国家进程与精神。

北五环，串联中关村科创区、西三旗东升科创板块、望京商务区的环线，也不是一条简单的交通线，是北京的经济命脉。这条线上的产业，一年创造的总收入接近十万亿元，占了北京市生产总值的三分之一，一个新一线城市的全年GDP，也就这个数。

龍樾海序，这个位置，刚好卡在了昌平接壤海淀的最前沿，是一步迈入海淀的产城战略高地，向西承接海淀万亿产业外溢，向东跨越朝阳望京的繁华，工作在核心区，生活在舒适区。很多人买房，只看行政划分，觉得昌平就是郊区，海淀就是主城，北京的城市发展，打破了行政区的壁垒，你住在昌平南沿，离海淀科技园一公里，跟住在海淀山后，离中关村二十公里，哪个才是真正的海淀生活？

北京人买房，有两个执念，临公园，近产业。临公园，为了生活的体面；近产业，为了房子的保值。龍樾海序，都满足，而且给的是顶配。

先说公园，北京这个城市，缺水，缺绿，冬天刮大风，春天飘柳絮，能有一片常年有树有水有花的地方，比什么都金贵。朝阳公园成就了东边的富人区，奥森则撑起了北边的居住天花板。一万亩的奥森，等于2.3个朝阳公园，全北京负氧离子含量最高的地方，是市区的二十倍，什么概念？你在奥森里走一圈，吸进去的氧气，比在市区写字楼里待一天都多。

以前的海淀码农，想找个地方放松一下，只能周末开车往奥森跑，堵在路上半小时，找车位半小时，玩不了俩小时，又得往回赶。现在不一样了，龍樾海序的窗外，就是奥森，周边还围着十一座公园，2300亩的东小口森林公园、1658亩的东小口城市休闲公园、1060亩的贺新公园，还有奥北森林公园、西小口公园，加起来超两万亩。更难得的是，这些公园不是凭空画的饼，是实实在在已经建好的，西小口公园的原址，曾经是海淀区最大的违建群，2020年就已经建成开园，二十六万多平的绿地，成了周边居民的后花园。

未来这些公园还要无界联通，造出一条四十二公里的生态绿廊，形成一个三万亩的超级城市公园，相当于三座颐和园那么大。对于住在这的人来说，家就安在公园里，早上出门，沿着绿廊跑个步，晚上下班，带着孩子在公园里散散步，周末不用开车，下楼就能露营、野餐，不用去奥森里跟人挤，这种生活，是北京多少人梦寐以求的。

买房，别忽略了生态资源的价值。你住进去就知道，窗外的风景，楼下的公园，跟你日常生活息息相关。你每天都要开窗，都要下楼，都要呼吸，好的生态，给你的不只是好看的风景，是健康的身体，是放松的心情，是每天都能感受到的幸福感。不可复制的生态资源，也是房子最硬的保值筹码，北京的房子可以再建，公园却不能随便造，尤其是北五环内，三万亩的连片公园。

再说产业，这才是一个板块房价最核心的支撑。一个地方的房价，最终不是由开发商定的，是由住在这的人的收入决定的。深圳南山为什么房价高？因为腾讯、华为在那，住着一群年薪百万的程序员；杭州未来科技城为什么能起来？因为阿里在那，聚集了一大批互联网精英。北京的海淀和望京，就是北京的南山和未来科技城，东小口，承接这两个核心就业区人口外溢的第一站。

龍樾海序周边三公里，六大科技园，九百多家高精尖企业，上百万的科创精英，这些人就是最硬核的购买力。他们年轻，有稳定的高收入，有持续的购房需求，有足够的支付能力。更重要的是，这里的产业不是单一的，是人工智能、新能源、生命健康、互联网多赛道并行，有足够的抗风险能力，不会因为一个行业的波动，就影响整个板块的购买力。这种强大的产业护城河，为板块价值的持续跃升，提供了最坚实的支撑。

跟产业绑定最深的，就是通勤。北京的平均通勤时间，全国第一，单程一个小时，是常态，很多人每天花在路上的时间，超过两个小时。早上六点起床挤地铁，晚上九点才能到家，一天二十四小时，除了上班睡觉，全耗在路上了，哪还有什么生活质量可言。

所以职住平衡不是空话，是北京买房人最核心的需求之一。龍樾海序，北边挨着北五环，上京新高速、京藏高速都方便，十五分钟就能到上地，二十五分钟直达中关村，不用绕路，不用穿城。地铁更方便，8号线和13号线双轨交汇，在建的13号线东小口站，直线距离也就一公里，2028年通车，通车之后，四站到西二旗，三站到望京西，两站到奥森公园，十五分钟的黄金通勤圈，到海淀和望京科创和商务中心。

一公里的地铁距离，不算近。北京的新房，能挨着地铁一公里内的，本就不多，更何况是双轨交汇，能同时覆盖西二旗和望京两个核心就业区的，凤毛麟角。现在的8号线育新站、13号线霍营站，也都在骑行范围内，交房之后，新站通车之前，日常通勤也完全能覆盖。

这里的路网是活的，不是死的。很多远郊板块，只有一条主干道，早高峰一堵，全瘫痪，回龙观、天通苑就是最好的例子，早高峰进海淀，只有京藏高速一条路，一堵就是一小时。这里不一样，北五环、林萃路、建材城东路、京藏高速、京新高速，三横三纵的路网，你有得选，这条路堵了，换一条就能走，不用在一条路上死等。这就是北五环内的核心优势，城市路网已经完全成熟，不是那种要等十年八年才能完善的新区。

当然，你也要接受现实，北京的早高峰，没有不堵的路，北五环也一样，早高峰进京方向，肯定会堵，这不是项目的问题，是北京这个城市的问题。你在国贸、金融街上班，买这里，通勤时间肯定超过一小时，不适合；但你在海淀、望京、上地、西二旗上班，这里的通勤，就是最优解之一。

龍樾海序所有的核心配套，全是现成的，不用等，入住就能享受到。

商业，离西三旗万象汇只有六百米，走路十分钟就到。这个万象汇，2023年5月就开业了，总建筑面积12.9万平方米，地上七层地下四层，引进了240多个品牌，其中北京首店和区域首店就有37家，盒马鲜生PLUS店、万象影城、优衣库、西西弗书店，从超市、餐饮、零售，到亲子、影院、健身，全齐了。开业三天，客流就接近三十万，直接成了京北商业的新顶流。

以前的西三旗，商业全是社区底商和批发市场，没有一个能打的大型综合体，周边十几万的高精尖人群，想逛个街吃个饭，还要跑到海淀黄庄或者望京。现在不一样了，下楼走十分钟，就是全业态的万象汇，周末逛街、吃饭、看电影，下楼就解决了，不用开车往远处跑。周边还有首开LONG街、三旗百汇购物中心、悦茂购物中心，大大小小的商业体围着，日常消费不用愁。

再说教育，这是所有买房人最关心的事，也是这个盘争议最多的地方。家门口就是一块12年一贯制的优质教育用地，已经确定要引进优质教育资源，未来孩子从小学到初中，在家门口就能上完目送式上学。周边还有昌平实验小学、北京市昌平贺新实验中学，还有五所幼儿园，全龄段的教育资源。

必须客观说一句很多人纠结的点，这里的学籍是昌平，不是海淀。这是事实，也是这个项目最大的短板，没有办法回避。对于那些必须要海淀学籍，非要冲中关村三小、人大附这种顶级名校的家庭来说，这里确实不适合，你应该去买海淀的老破小，哪怕是六十平没电梯的房子，至少能给你一个海淀学籍。

然后是医疗，这是改善家庭最看重的配套，尤其是有老人和孩子的家庭。周边五公里范围内，有昌平中西医结合医院、北医三院第二门诊部两家三甲医院，还有北京清华长庚医院、北京京都儿童医院两家三级医院，加上红十字急救中心，形成了三甲+专科+急救的三位一体医疗保障体系。老人头疼脑热，孩子发烧感冒，下楼开车十几分钟就能到三甲医院，不用跑大半个北京。地块旁边的海淀医院北院区，已经启动招标了，建成之后，高端医疗配套还能再上一个台阶。就算是有什么大病，依托北五环、京藏高速，二十分钟就能直达北医三院、安贞医院这些国内顶尖的医院。

配套是骨架，产品是灵魂，再说产品力。北京楼市这两年，都在说好房子，可什么是好房子？不是外立面用了铝板，不是大堂装了大理石，不是宣传册上写了多少个一线品牌，是真正站在买房人的角度，做好房子的实用性，让你住进去之后，越住越舒服，越住越觉得好用。

龍樾海序使用率做到了最高97%，平均95%。

76平的户型，三室两厅一卫，还是纯洋房，全明全通透，南向直面公园，在北京，大多76平的户型，还在做两居，甚至是暗卫的两居。78平的边户，4.3米的宽厅，270度的弧形落地窗，坐在客厅里，就能看到窗外的公园，这种视野，这种尺度，76平必须是爆款，肯定不好买，找房价之外团购，先保证你能买到。

95平的边户，三室两厅两卫，10米的南向三面宽，全明全通透，22平的主卧套房，带270度的转角飘窗，采光和视野直接拉满。108平的户型，直接做了四室两厅两卫，10.3米的南向三面宽，客厅阳台还带观景花池，在北京，110平内能做四居，还能做到三面宽的，几乎没有对手。122平的四居，经典的四叶草户型，四个房间在四个角，互不打扰，10.4米的南向三面宽，一线央景视野，客厅阳台同样带观景花池，不管是二胎家庭，还是三代同堂，都能住得舒舒服服。

除了户型，收纳上，也做到了极致。北京的房子，有一个算一个，越住越小，不是房子真的小了，是东西越来越多，孩子的玩具，老人的衣物，家里的杂物，没地方放，再好的户型，堆满了东西，也住不出幸福感。很多开发商做户型，只盯着面宽，只盯着房间数，完全不考虑收纳，住进去才发现，连个放行李箱的地方都没有。

龍樾海序围绕着日常生活的15种场景，做了6种深度柜体收纳，巨量的储物空间，让家里的每一样东西，都有自己的归属。78平的三居，全屋收纳容量高达21.74立方，相当于542个20寸的行李箱；95平的三居，收纳容量20.66立方，相当于516个20寸行李箱；122平的四居，收纳量更是做到了24.77立方，相当于619个20寸行李箱。

精装交付是实打实的改善标配。全屋智能系统，智能灯光、智能门锁、家电APP联控、智能可视对讲、智能AI管家、智能健康监测，全给你配齐了，不用自己再拆了重装。全域新风系统，能有效过滤PM2.5和有害颗粒物，还带智能检测，北京的冬天雾霾天，春天柳絮飘，家里的空气永远是干净的。进门的玄关景墙，用的是整块的奢石岩板，进门第一眼，就有足够的仪式感，厨房用的是国内一线品牌的厨灶，搭配大容量的橱柜收纳，让做饭都变成一件舒服的事。

现在北京的新房市场，精装减配是重灾区，卖的时候，宣传的是国际一线品牌，交房的时候，就给你换成了同档次的小众品牌，甚至连卫浴、厨电都能给你减配，业主维权的事，天天都在发生。龍樾海序的精装标准全写在合同里，没有减配的空间，交房就能拎包入住。

房子不只是你家里那百十平，整个社区，都是你生活的一部分。

150米的城市归家界面，77米檐宽的大门，取的是高门甲第的规制，横向铺陈的恢弘尺度，6.6米高的归家大堂，通高的奢阔尺度。从大堂走到社区里，就是2万平的园林盛景。总占地也就3万平，用了三分之二的土地来做园林，其中还有1万平的中央花园，推窗见景，出门入园。

1700平的室内会所，加上约2300平的架空层泛会所，再加上约600平的庭院，总共4600平的双庭院会所，规划8大主题，25项功能空间。

1700平的室内会所里，有四点半学堂、绘本馆、自习室，专门给孩子留的成长空间，双职工家庭，下午孩子放学了，没人接，不用再找托管班，送到社区的四点半学堂里，有老师看着写作业，有绘本可以看，安全又放心，下班了顺路就接回家了，能解决多少家庭的痛点，只有当过父母的人才知道。还有共享办公和书吧，独立的私人办公空间和阅读区，现在很多人都是居家办公，家里有孩子有老人，安静不下来，下楼就有专门的办公空间，能安静地工作，也能看看书，不用再跑到几公里外的咖啡馆里。还有社区健身房、匹克球馆、瑜伽室，不用再办几千块钱一年的健身卡，也不用下班了再开车跑几公里去健身房，下楼就能运动，跑跑步，练练瑜伽，打打球，在运动里把一天的疲惫都卸掉，找回身心的平衡。

2300平的架空层泛会所，做了八大主题的空间，把每一栋楼的首层，都变成了业主的第二客厅。里面有乒乓球室、掼蛋室、棋牌室、斯诺克、棋艺室，给退休的老人，给喜欢社交的业主，留了专门的空间，不用再跑到外面的棋牌室，也不用怕刮风下雨，下楼就能和邻居打打牌，下下棋，聊聊天，邻里之间的关系，就这么热络起来了。还有专门的儿童乐园、四点半课堂、书吧自习室，和室内会所的功能形成互补，不管刮风下雨，孩子都有地方玩，有地方学习。

还有600平的庭院，用绿植和光影，造了一个开放式的社交场，你可以一个人坐在这，晒晒太阳，发发呆，也可以约上三五好友，在这里小聚一下，喝喝茶，聊聊天，也可以和邻居坐在一起，闲话家常，这种开放式的社交空间，是现在的社区里最缺的。很多新社区，房子盖得再好，邻里之间都不认识，住了好几年，连对门姓什么都不知道，就是因为没有这样的公共空间，没有能让大家坐下来交流的地方。龍樾海序的会所和泛会所，给业主造的，不只是一堆功能空间，是一个有温度的社区，一个能让邻里之间产生连接的地方，让钢筋水泥的房子，有了人情味儿。

买房要看性价比，性价比不是越便宜越好，是花同样的钱，能买到更多的价值，更好的产品，更全的配套，更稀缺的资源，这才是真正的质价比。

龍樾海序所在的东小口，是北京北五环内，为数不多的价值洼地，也是生态高地。你翻开北京的房价地图，北五环沿线，挨着海淀的板块，西小口的次新房，挂牌价已经到了七万多一平，海淀的上地、西二旗，二手房均价十万以上，望京的次新房，也在八万到十万之间，奥森周边的品质次新房，早就突破了十万大关。而东小口这片地，用的是东小口的价格，享受的是西小口的配套，海淀的产业，奥森的生态。

必须也说说它的短板，没有哪个房子是十全十美的，买房这件事，不是选最好的，是选最适合自己的。

第一个短板，也是最核心的，就是昌平学籍，不是海淀学籍。对于有顶级学区需求，必须要冲北京头部名校的家庭来说，这里确实不适合，你应该直接去买海淀核心区的学区房，哪怕牺牲居住品质，也能满足你的核心需求。但如果你对学区的需求，是家门口有优质的学校，孩子能就近入学，不用跨区奔波，那这里完全能满足你。

第二个短板，就是在建的13号线东小口站，要2028年才能通车，在交房之后的前几年，地铁出行主要依赖现有的8号线育新站和13号线霍营站，需要骑行或者公交接驳，对于完全依赖地铁通勤，又不想骑车的人来说，会有一点不方便。但等新站通车之后，这个问题就彻底解决了，而且现在的路网足够发达，开车通勤完全没有问题。

第三个短板，就是北五环早高峰的拥堵，这是北京核心区环线的通病。如果你每天都要在早高峰走北五环进京方向，肯定会遇到拥堵，这是无法回避的现实。但相比回龙观、天通苑只有一条京藏高速可走，这里的路网选择更多，能最大程度上规避拥堵。

第四个短板，就是板块内还有少量的城市界面有待提升，虽然大部分的老厂房、建材城都已经拆了，改成了科技园和公园，但还有一些边角地带，城市界面不如海淀核心区整洁，需要时间来进一步完善。但整体来看，板块的城市更新已经基本完成，未来的提升空间很大。

这个盘到底适合哪些人，又绝对不适合哪些人？

最适合买这里的，第一类人，就是海淀中关村、西二旗、东升科技园、上地的科创从业者，码农、工程师、产品经理、企业中层，年龄在25到35岁之间，年薪30到100万，手里有首套或者二套的房票，预算在400万到1000万之间，刚需上车或者刚改改善。这些人，每天都在跟代码、跟产品、跟技术打交道，最看重的就是通勤时间，就是居住品质，就是实用性，他们不想为了一个海淀学籍，一家老小挤在老破小里，也不想为了大一点的房子，住到远郊，每天通勤一小时以上。这里四站地铁到西二旗，十五分钟开车到上地，全明通透的户型，超高的使用率，成熟的配套，完美适配他们的所有需求，没有比这里更合适的选择了。

第二类人，是望京的白领、创业者、企业员工，年龄在30到40岁之间，年薪50到150万，预算在600万到1200万，刚改或者改善。望京的房价，已经高不可攀了，次新房八万到十万，想买个四居，预算要上千万，甚至两千万，压力太大。这里三站地铁到望京西，通勤二十分钟，房价只有望京的一半多一点，却能买到更好的户型，更大的面积，更好的社区品质，更优质的生态环境，对于在望京工作的人来说，这里就是最好的平替，也是最具质价比的选择。

第三类人，是奥森周边的改善家庭，年龄在40到55岁之间，有一定的经济基础，想换一个更大的房子，更好的环境，给老人养老，给孩子更好的成长空间，但是预算够不上奥森周边十万+的次新房。这里窗外就是奥森，周边三万亩的公园，五公里内三家三甲医院，户型通透，电梯洋房，社区环境好，物业有保障，不管是自己住，还是给老人养老，都再合适不过了，而且到奥森就两站地铁，子女探望也方便。

第四类人，是养老家庭，老人退休了，想找一个环境好、配套全、就医方便的房子，子女在海淀或者望京工作。这里有公园，有医院，有商业，电梯洋房，户型通透，社区里有适合老人的活动空间，子女过来探望，开车十几分钟就到，完美适配养老的所有需求。

当然，也有几类人，是绝对不适合买这里的，也必须说清楚，不能坑了买房人。

第一类，是有顶级学区需求，必须要海淀学籍，非要冲北京顶级名校的家庭，这里不适合你。这里的学籍是昌平，就算家门口的学校再好，也给不了你海淀的学籍，你应该去买海淀的学区房，哪怕是老破小，至少能满足你的核心需求。

第二类，是纯投资，想炒短线，买了一两年就想转手赚大钱的人，这里不适合你。北京的楼市现在稳字当头，没有暴涨的可能，短线投资，不仅赚不到钱，还可能搭上税费和利息，得不偿失。

第三类，是在国贸、金融街、亦庄这些地方工作，通勤时间超过一小时的人，这里不适合你。就算地铁能到，每天单程一个多小时的通勤，会把你的生活幸福感彻底磨没，买房是为了更好的生活，不是为了天天在路上遭罪。

第四类，是有极致的海淀圈层执念，非海淀不买，觉得昌平就是郊区，掉身价的人，这里也不适合你。买房是买给自己住的，不是买给别人看的，如果你心里过不去行政划分这道坎，就算买了这里，也住得不舒心，不如直接加预算买海淀。