#问答时间#

问：请问下王先生怎么看REITS这种金融衍生品？中国也在仿照美国和新加坡积极推动物流、商业、长租公寓这样的经营性资产REITS，核心是为了解决资产持有成本高、参与资金少/买家少以及回报周期长等问题。中国长期以来除了住宅以外，似乎缺乏一个稳定增长的“闲钱蓄水池”，不知道这类比较长期优质资产的REITS+严格监管，是否会是个好的蓄水池？

@王孟源dudu 答：REIT相比於PE，其金融化的對象不是工業化經濟的核心（實體產業）、而是房地產，再加上沒有杠桿率高、賬目不透明等等問題，如果能確認其長期持有資產，那麽危害的確較低；不過我早已説過，PE在所有高等金融之中，離譜程度排名第一，不是嗎？而且房地產業金融化的惡果，一樣也可以動搖國本；中國自己才剛剛千辛萬苦地從坑中爬出，現在立刻開挖下一個長期陷阱，殊為不智。

你若想知道REIT將房地產金融化的後果細節，除了回顧幾天前我在《台灣的國安和產業前景》留言欄24樓所説的“壟斷化”，還可以去研究倫敦、加拿大和紐西蘭的公寓租金/售價是如何在30年上升一個數量級；與此同時小房東被排擠出市場（主要通過各種“彌補措施”所强加的繁瑣法規，使得除了大型專業組織之外，沒人能負擔得起這些“合規成本”“Compliance Cost”），最終年輕人活不下去，在紐西蘭甚至導致移民潮，年輕一輩大規模外逃澳洲。
2026-02-11