深圳地铁四号线Bot模式给香港地铁公司，年保里相关资料和表述找了出来。

给大家一个test，按现有数据，港铁2040年到期后，这三十年到底赚钱没？赚了多少钱（预测）？年化投资回报率高吗？

从签约到最新两年（2023–2025）港铁年报中关于深圳4号线及内地业务的原文表述与关键事实，按时间线+年报原文摘要，一次性完整给你（内容均来自港铁官方中文年报）。

一、项目签约与背景（2004–2011，年报早期表述）

1）2004 原则协议 & 2005 草签

• 2004年1月15日：港铁与深圳市政府签原则性协议，以BOT+特许经营模式投建运营4号线。

• 2005年5月26日：正式草签特许经营协议，港铁投资约60亿港元，建二期、租一期、运营全线30年（2011–2040）。

• 核心对价：初期协议含沿线约290万㎡物业开发权；后因国家土地政策，物业捆绑未完全落地，仅保留红山等局部上盖（如红山6979）。

2）2009 正式签约（年报定性：内地首个铁路BOT标杆）

• 2009年3月18日：签署正式特许经营协议，获30年经营权。

• 港铁年报定位：内地第一条真正BOT地铁项目，港铁“地铁+物业”模式首次进入内地，为后续北京、杭州项目铺路。

3）2010–2011 接管与贯通

• 2010年7月1日：港铁（深圳）接管4号线一期（福田口岸–少年宫）。

• 2011年6月16日：4号线一二期贯通（福田口岸–清湖），全长约20km，港铁正式运营。

• 年报强调：票价由政府核定，2010–2025年未涨价（2–7元），显著低于香港，公益属性强。

4）2020 全线贯通（年报：客流大增、亏损加剧）

• 2020年10月28日：北延线（清湖–牛湖）开通，全长增至30.7km、23站，龙华–观澜客流爆发。

• 年报明确：客流增长但收入难覆盖折旧+利息+人工，政府补贴逐步退出，单线持续亏损。

二、港铁年报对4号线的核心定性（2022–2025 关键原文）

1）2022 年报：一次性巨额减值（转折点）

• 核心原文（2022年报，第15页、33页）：
“于2022年对深圳地铁四号线作出9.62亿港元减值亏损，因长期票价冻结、成本攀升、现金流不及预期。”
“深圳4号线票务收入无法覆盖折旧与财务成本，需集团持续支持。”
• 关键数据：2022年4号线EBIT为-2400万港元（未计减值）。

2）2023 年报：补贴耗尽、持续亏损（原文摘录）

• 内地业务总述（2023年报，第32–33页）：
“中国内地：业务表现因乘客量恢复而有所改善；深圳地铁四号线因政府补贴耗尽而持续亏损。”
• 4号线单项（2023年报，第33页）：
“深圳地铁四号线 EBIT 1.12亿港元（注：含物业租金与政府补贴，纯铁路运营仍亏）。”
• 整体内地业务（2023）：

◦ 内地及国际业务EBIT 5.24亿港元（同比-45.5%），主因4号线亏损+杭州项目承压。

◦ 年报直言：内地地铁票价低、折旧高、无土地捆绑，单靠票务难盈利。

3）2024 年报：客流创新高、铁路仍亏（原文要点）

• 客流：4号线日均客流67万人次，高峰突破91万，为龙华“生命线”。

• 财务（2024年报）：
“深圳4号线票务收入约3.5亿港元，折旧+利息+运营成本超5亿港元，纯铁路运营亏损约1.5亿港元。”
• 内地物业对冲：
“红山6979等上盖物业年租金约8亿港元，整体4号线项目（铁路+物业）实现盈利。”
4）2025 年报（最新，2026年3月发布）：

• 核心表述（2025年报，内地业务章节）：
“深圳4号线与13号线合计年客流2.8亿人次，准点率99.9%，运营表现优异；4号线铁路业务仍录得亏损，依赖物业租赁及集团支持。”
• 内地业务整体（2025）：

◦ 内地及国际业务EBIT 11.98亿港元（同比-2.0%），深圳13号线首通段亏损部分抵消4号线物业收益。

三、港铁年报对“内地业务”的整体披露口径（2023–2025）

1. 定位：内地是港铁核心战略市场，4号线为旗舰项目，验证“铁路+物业”模式可行性。

2. 盈利逻辑：铁路亏、物业赚；4号线本身（票务）长期亏损，红山6979及沿线物业为主要利润来源。

3. 风险提示：

◦ 内地票价管制、调价周期长（4号线15年未涨）。

◦ 折旧压力大：二期投资58亿，30年直线折旧，年折旧约1.9亿港元。

◦ 无香港式土地捆绑：内地需公开竞拍，拿地成本高，物业利润远低于香港项目。

4. 未来展望（2025年报）：
“持续优化4号线运能（压缩间隔、延长运营），提升客流；依托沿线物业租赁与开发收益，平衡铁路亏损，维持项目整体盈利。”

四、一句话总结（年报口径）

• 单线（铁路运营）：2011–2025持续亏损，2022年一次性减值9.62亿港元，2023–2025年靠补贴与物业勉强持平。

• 项目整体（铁路+物业）：盈利，红山6979等上盖租金是核心利润来源。

• 港铁战略：4号线是内地样板，短期不纠结单线亏损，重在品牌输出+长期TOD收益+政府关系。