龙樾海序值不值得买？

最近北京楼市最热闹关注度也最高的区域非昌平南莫属了，因为这个板块近期有三个相似度比较高的项目入市，也就是歇甲的国贤府park，北七家的星寰时代以及即将要开盘的东小口的龙樾海序。

那今天我就对这个项目的价值做一个整体分析，看看它到底值不值得购买。

那分析楼盘价值，还是要根据我提出的“三优一无”的房产价值分析原则来逐一做出评判，并且我们的分析不能只说优点不说缺点，要尽量做到一个客观和理性。

那首先我们要看的就是区位这个维度，龙樾海序这个项目我个人认为最大的一个优势就是他的区位，项目所处的东小口虽然是属于昌平区，但它确实是紧贴海淀，在地理感觉上完全是海淀化的，也正是由于它和海淀在地理区位上的这种亲密关系，就使这个项目的业主可以比较方便快捷的通达像东升科技园、上地西二旗乃至于中关村等这些高端产业集中区。

为什么我们要强调这几个区域，就是这些区域有着大量的高科技企业，而这些企业的从业人员他们的购买力是比较强的，所以对于这个项目不仅是当前乃至在未来它的购买需求都是有保障的，而有没有需求是决定未来房产是否有价值的核心指标。

当然除了靠近优质产业这个区位优势意外，这个项目周边的配套也是比较完善的，地铁、大型商业都已经是成熟的，不需要等待，所以这个项目在产业和配套这两层面都是比较优质的。

当然我们也不能说东小口这个板块就一点问题都没有，整个板块现在看还有一些乱，城市界面不是那么的美观，这个项目北侧有在建的科技园，西侧有一些老旧的房子，目前了解还没有动迁的计划，项目西南侧有一个垃圾处理厂，南侧还有高压线，这些因素肯定是在我们选房，尤其是我们在选择具体产品的时候需要重点评估的。

当然任何事物都没有绝对的完美，重要的是我们要知道什么是核心价值，并且在优势和劣势之间找到最佳的平衡点。

那第二个是产品维度，整个项目的基础数据我整理了一个表，从产品数据以及样板间实地体验来看，这个项目在产品层面我认为最大的特点就是接地气。

为什么这么说呢，首先这个项目从定位来说属于一个刚需加刚改类型的楼盘，也基于这个定位，它在户型设计上就更贴近这类群体的需求，76、78 平米基本就是刚需产品，96、108 平米属于刚改，最大面积 122 平米户型也就是一个中端改善的户型，这样的设计完全符合板块和项目的定位，让海淀北部的年轻人以一个比较低的总价买到人生中第一套或者是置换到人生中第一套好房子，而且整个项目是三居起步，户均 95% 的得房率，使整体的居住体验非常好，即使是小面积的户型也不会感到局促。

那这个项目接地气的另一个方面就体现在产品细节上，首先每个面积的产品都设计了大量的收纳空间，比如 78 平米三居室内就开辟出了 18.5 m³的收纳空间，相当于可以放461个20寸的行李箱。其次设置了专门的家政间，顶部还安装好了晾衣架，非常好用。还有像花池，虽然不大，但很有效的拓宽了空间使用功能，给家庭生活带来了更好的体验。这个项目在产品细节上还有很多亮点，这里我就不一一介绍了，总之产品设计的越接地气，居住的舒适性和便利性也就越高。

那第三个是学校这个维度，坦率讲这肯定不是项目的大优势，虽然都在传会引进一所海淀牛校来这里办学，但由于东小口板块属于昌平，在基本的升学逻辑上就和海淀不同，而且新建校未来能获得母校多大支持也不好说，所以对于项目学校配置这个方面可以看淡一点，放低预期，也许未来会有一个大惊喜呢。

那第四个维度就是竞品。老实说这个项目是有一定的竞品压力，从存量竞品看在板块内部已经有两个建成的新房项目，也就是澳海明月和奥森 one ，从增量竞品看未来这边还有两块土地待出让，总体房源体量确实不少。

但是我认为分析竞品房源不能只看数量，还要看内部结构，奥海明月和奥森 one 属于限竞房，在品质方面和龙樾海序差距比较大，毕竟海序是第四代住宅，对比限竞房品质高太多了。

而剩下的两块地，海序南侧那块地从区位上更差一些，离垃圾处理厂更近，离地铁更远，那剩下最后一块海序东侧的地，整体条件是很不错，但这块地我预计未来肯定价格会更高，而且还很有可能会做更大的户型，那这对于刚需和刚改类购房者就很不友好了。所以综合看，龙樾海序这个项目肯定是有竞品压力的，但这种压力属于在可控范围内，冲击力不会特别大，属于一种良性压力。

那分析完上面 4 个维度，龙樾海序这个项目到底值不值得买呢？那对于这个问题，我们就需要分层次来看了。如果你是一个在海淀北部上班，高度依赖地铁通勤，暂时没有学区需求，并且而且手里的钱也不多，但又不想住老破小，就想买个房子踏踏实实过日子的刚需或者刚改类人群，这个项目非常适合你。

上面我也分析了这个项目的一大特点就是接地气，没有搞那些花里胡哨的什么奢石啊、古树名木之类的，刚需刚改类产品就应该踏踏实实的把关注点放在那些让房子实用、好用的方面，不能一味的追求那些所谓的高级感。

但如果你是想买了这个房子，短期内指望它价格大涨，然后就套利赚钱的纯投资者，那我劝你就先别冲进来，虽然我认为这个项目未来是具有一定的保值增值能力的，但想在短期内就能实现价格的大幅增长，这个难度比较大，建议慎重选择。