#成都[超话]# 东、成、低、旧——成华区找到了自己的开发节奏

今年初的时候，成华的城市更新有了四字口诀：东、成、低、旧，“东”，意指成华区要突出抓好“东郊记忆片区”工业遗存的活化利用。“成”，是要抓实“成都动车段上盖综合开发”项目；“低”是要大力推进“低效用地再开发”，积极探索地随房走、原拆原建、自主改造等新模式，为城市“腾笼换鸟”提供基础支撑；“旧”，是要提升老旧小区、老旧街区的宜居品质。

如今小半年过去，看得出来成华确实是花了大功夫干这事。

用四字口诀“东、成、低、旧”总结一座城市的更新方向，简洁且充满张力，这背后是关于区域存量博弈、增量置换以及动力引擎的精准预判，今天只简单说下后俩字。

1️⃣、“低”：存量推地的游戏规则变了

“低”字所指的“低效用地再开发”，是整个成华区乃至许多老牌主城区在城市更新中最核心的土地驱动力。如果再审视成华区乃至成都的房地产市场，会发现主城“新地块”天然匮乏，纯生地在核心区几乎成了稀缺品。然而，成华区作为曾经的老工业基地和大量城中村聚集地，其城市肌理中藏着大量低容积率、低效利用、需要动拆迁的存量土地。这就是成华区的“家底”，也是“东、成、低、旧”背后留给开发商的巨大红利窗口。

具体来看，“低”策略采用了不同于以往大刀阔斧“大改大修”的新模式。比如官方强调的“地随房走、原拆原建、自主改造”等更柔性的可持续路径，本质上是对土地开发模式和获取路径的破局。一旦这些新模式跑通，成华区的土地就不是少数房企的竞价狂欢，而更像一块需要打磨的原材料。这要求操盘者变身为城市空间的“活化者”而不只是“建造者”，盘活地块难度加大，但利润空间同样清晰可见。

事实上，成华区已经走过“大改大修”的阶段，要以更细微的“绣花”功夫推进城市更新，不仅完善配套，更要精准补短板。最新土拍中，越秀地产以1.61万元/㎡的楼面价、溢价高达8.05%拿下万东板块纯宅地，而片区整体均价(包括新房二手房）却仅在2.3万元/㎡左右。这说明开发企业在算账时，赌的并不是当下的单价剪刀差，而是“低效”给未来留出了稀缺的定价空间与产品打磨余地。这或许正悄然成为以后老城核心区开发的常态——靠的不是胡乱抢地，是靠长期主义。

2️⃣、“旧”：向里子要品质，老旧街区逆生长

相比“低”聚焦在土地再开发，“旧”字则把视角从地块拉回建筑本身，指向的正是老旧小区、老旧街区的宜居品质提升。如果说土地更新是在“挪”空间，那“旧”的策略则是在优化空间内核，这是非常值得关注的长期增量方向。

相较于传统“三旧”改造等更偏形态工程，成华区对于“旧”字提出要更加突出“里子”建设。这种思路更追求功能补短板，比如成华区猛追湾街道、府青路街道要启动9个老旧小区的全面翻新，从外立面、楼道、单元门到管网、消防、停车位，几乎触及建筑使用痛点每个角落。这些提升看似细微，但对于域内居民和开发商来说，带来的租金预期、房屋交易评估潜力提升，都可能在长期内沉淀为资产的底层价值。这些细节打磨，可能不如新房市场那么响亮和聒噪，但对当地居民而言，却是大过天的重磅利好。

很多人还没意识到，这其实是开辟了更轻量化的存量资产改良赛道——不再只关注大拆大建，而是发掘和释放“旧”中隐藏的价值潜力。比如基于这种逻辑深耕的小型改造更新、存量改造资产盘活、社区商业邻里重塑等，都有可能成为成华下一轮的资本或开发关注点。万象城、东郊记忆等五大千万级人流地标周边的老旧社区一旦提升了居住品质，其“溢价洼地”效应将在市区形成连片效应。这种“旧中有新”的流量变现预期，最终会反哺楼市的交易信心。

总的来说，“东、成、低、旧”这四个字虽然浓缩，但放到每一位成华城市运营者和投资者的视野里，“低”与“旧”是最具开发落地想象空间的两大支柱：

“低”解决了主城新地块从哪里来的根本问题，提供了更友好的让利空间和更灵活的土地激活策略；
“旧”则负责让保存下来的城市空间更宜居、更具长期价值，提供稳定向好的存量发展环境。

两大策略形成一套有机闭环——“低”输出新的城市功能和居住场景载体，“旧”则稳固区域的资产底盘。站在这个角度去观察，成华区的城市更新路子正在默默重塑主城的开发逻辑。地段或许没变，但地段的“生成方式”和“价值锚点”，正在被悄悄抬上一个新的台阶。

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