懋源騴橒台
—— 东三环最后一匹野马，和一个北京开发商的二十年孤勇

北京的三环，是一条神奇的线。

它像一条金腰带，勒住北京这座城市最值钱的腰腹。二环里是皇城根的老北京，四环外是新北京的野心。

那三环呢，既有老炮儿的江湖气，又有新贵的铜臭味；既有潘家园的鬼市传说，又有国贸的玻璃幕墙；既有松榆里的烟火人间，又有CBD的灯火辉煌。

2025年11月25日下午三点半，北京市公共资源交易中心的拍卖大厅里，空气凝固得像一块冰。

166轮举牌，每一次都像把锤子砸在现场所有人的心上。中建玖合的牌子刚落下，懋源的牌子就举了起来；金隅的手还没放下，越秀+建工的联合体就跟了上去。招商蛇口的代表脸色铁青，首开的人在低声打电话。

一场没有硝烟的战争。参战的七家房企里，六家是央国企，只有懋源，是唯一的民企。

50.24亿元，最后一次！整个大厅鸦雀无声。懋源的代表放下了手中的牌子，脸上没有任何表情。

那个消失了很久的三环地王制造者，回来了。

2026年5月11日，懋源松榆里项目正式官宣案名，懋源·騴橒台。

地产圈都懵了。

"騴"怎么读？"橒"是什么意思？为什么要用这么生僻的字？

懋源在装逼？为了显得有文化？风水先生算出来的？这两个字背后，懋源二十年的执念，在东三环这片土地的前世今生穿行。

先来说"騴"。

这个字读yàn，《说文解字》里说："騴，马浅黑也。"《玉篇》里解释得更清楚："騴，马浅黑带白色。"

这只是字面意思，在中国古代文化里，"騴"还有更深的含义。它是周穆王八骏之一"騄耳"的别称，是传说中能日行千里的骏马。《竹书纪年》记载："周穆王八年春，北唐来宾，献一骊马，是生騄耳。"

周穆王驾着八骏西游，会见西王母，留下了千古佳话。而"騴"，就是这八骏中最矫健、最忠诚的那一匹。

再来说"橒"。

这个字读yún，《集韵》里说："橒，木名。"《本草纲目》里记载："橒木，生南方，状如椿，其实如梨，可食。"但更重要的是，橒木的木质极其坚硬，是古代制作车轮的最佳材料。

《考工记》里说："轮人为轮，斩三材必以其时。三材既具，巧者和之。"这里的"三材"，指的就是毂、辐、牙，而制作毂的最好材料，就是橒木。

一匹能日行千里的骏马，配上用最坚硬的橒木做成的车轮，才能跑得又快又稳，才能穿越千山万水，到达想去的地方。

这就是"騴橒"两个字的真正含义。

懋源用这两个字做案名，不是为了装逼，而是在给自己立flag。在这个地产行业遍地都是"府"、"院"、"公馆"的时代，我要做一匹不一样的野马；在这个高周转、减配成风的时代，我要用最坚硬的品质，做最经得起时间考验的房子。

而"台"字，则是懋源最高端产品线的标志。

从2010年的红玺台，到2016年的钓云台，再到2023年的煜泽台，懋源的"台系"产品，从来都不是简单的住宅，而是一个个时代的印记。

红玺台，是北京第一个用全玻璃幕墙做住宅的项目，它颠覆了人们对豪宅的认知；钓云台，是北京第一个做台地园林的项目，它把江南园林搬进了西南三环；煜泽台，是北京第一个做全生命周期户型的项目，它重新定义了改善居住的标准。

现在，轮到騴橒台了。

松榆里，这个名字听起来很文艺，但在老北京人的记忆里，它可不是什么好地方。

上世纪五六十年代，这里是北京的东郊，一片荒凉的农田。后来，随着北京工业的发展，这里建起了北京工业大学，建起了齿轮厂，建起了内燃机厂。工人们来了，就在工厂旁边盖起了一排排的平房。

这就是松榆里平房区的由来。

这些平房，一住就是五六十年。

没有暖气，没有天然气，没有上下水。冬天要生炉子，夏天要防蚊子。下雨的时候，院子里积水能没过膝盖；刮风的时候，尘土能把整个房子都盖住。

住在这儿的人，有退休的老工人，有来北京打工的外地人，有做小生意的商贩。他们是这座城市最底层的人，也是最被遗忘的人。

2000年，北京开始了大规模的城市更新。CBD建起来了，双井火起来了，西大望路变成了豪宅一条街。但松榆里，就像一个被遗忘的角落，静静地躺在东三环和东四环之间，看着周围的高楼一栋栋拔地而起。

不是没有人想过改造这里。

2008年奥运会之前，就有开发商来过，看了看，摇了摇头走了。2015年，又有开发商来过，算了算账，还是摇了摇头走了。

为什么？

因为这里的拆迁成本太高了。松榆里平房区虽然只有3.79公顷，但涉及到55个自然院落，几百户居民。每家每户的情况都不一样，有的要房子，有的要钱，有的什么都不要，就是不搬。

更重要的是，这里的地理位置太特殊了。

它在东三环和东四环正中间，距离国贸只有3公里，距离合生汇只有2公里，距离地铁14号线北工大西门站只有200米。这样的地段，在北京已经找不到第二块了。

但也正因为如此，这里的拆迁补偿标准也高得吓人。

直到2023年，朝阳区政府终于下定决心，要彻底改造松榆里平房区。

这是一场硬仗。

朝阳区成立了专门的指挥部，抽调了最有经验的干部，一户一户地做工作。从2023年10月开始，到2025年6月结束，整整用了一年零八个月的时间，才完成了所有居民的签约腾退工作。

2025年6月22日，当最后一户居民搬离松榆里平房区的时候，指挥部的所有人都哭了。

他们知道，这不仅仅是一次简单的拆迁，而是一场迟到了二十年的城市更新。它不仅要改善几百户居民的居住条件，更要给这片承载了几代人记忆的土地，一个全新的未来。

2025年11月25日，松榆里地块正式挂牌出让。

这是近五年来，北京东三环供应的规模最大的纯住宅用地。没有商业配建，没有保障房混居，没有复杂的业态平衡。这样干净的地块，在北京已经比黄金还稀缺了。

在这场土拍之前，很多人都已经快忘记懋源了。

上一次懋源在土拍市场上这么风光，还是在2013年。

那一年的7月3日，同样是在北京市公共资源交易中心的拍卖大厅里，懋源经过27轮竞拍，以17.7亿元的总价，拿下了西南三环夏家胡同地块，成为了当年的北京地王。

那时候的懋源，风头正劲。

2010年，懋源开发的红玺台，以6万元/㎡的均价，成为了北京第一个单价突破6万的住宅项目。当时，北京的平均房价还不到2万元/㎡。

红玺台的成功，让懋源一战成名。它证明了，在北京，只要产品做得好，再贵的房子也有人买。

但就在所有人都以为懋源会乘胜追击，大规模扩张的时候，它却突然消失了。

从2013年到2021年，整整八年时间，懋源在北京没有拿过一块地。

这八年，是中国房地产行业最疯狂的八年。高周转模式大行其道，开发商们像疯了一样拿地、盖房、卖房。恒大从千亿做到了万亿，碧桂园从百亿做到了千亿，融创从一个地方开发商变成了全国TOP4。

懋源，却像一个局外人。

它不高周转，不冲规模，不上市，不融资。它就像一个老工匠，慢慢地打磨着自己的作品。

2013年拿的夏家胡同地块，懋源用了整整六年时间，才把它变成了懋源·璟岳。2015年拿的孙河地块，懋源用了整整七年时间，才把它变成了懋源·璟玺。

很多人都说懋源傻，说它错过了最好的发展时机。懋源的老板陆挺宇却说，房子是用来住的，不是用来炒的。我宁愿慢一点，也要把房子做好。

陆挺宇是一个地地道道的北京人。

他1965年出生，毕业于华北水利水电学院工业与民用建筑专业。2000年，他从中国中小企业投资公司总经理的位置上辞职，创办了懋源地产。

和那些潮汕商人、浙江商人不同，陆挺宇身上有着北京人特有的那种"轴"劲儿。他不喜欢应酬，不喜欢抛头露面，不喜欢和别人打交道。他最大的爱好，就是待在工地上，和工人、设计师们一起研究产品。

懋源的每一个项目，从规划设计到施工建设，再到后期的物业管理，陆挺宇都要亲自过问。大到建筑的外立面，小到卫生间的水龙头，他都要亲自挑选。

有一次，璟岳项目的外立面石材已经运到了工地，陆挺宇看了看，觉得颜色不对，当即就决定全部退货，重新采购。这一下，就损失了几千万。

陆老板知道，房子是一辈子的事，不能有任何马虎。今天偷工减料，明天业主就会骂上一辈子。

正是这种轴劲儿，让懋源的产品在市场上赢得了极好的口碑。

红玺台交付已经十几年了，小区的外立面依然崭新如初，园林依然郁郁葱葱。懋源每年都会拿出几百万，用于小区的维护和升级。这在其他开发商那里，是根本不可能的事情。

钓云台交付已经七年了，二手房价格已经涨到了18万元/㎡，比周边的项目高出了3-4万元/㎡。璟岳交付已经三年了，二手房价格也涨到了16万元/㎡，成为了西南三环的标杆。

这就是懋源的魔力。

它不做广告，不搞营销，不靠渠道。它的客户，几乎都是老业主介绍来的。很多人买了懋源的房子，就再也不买其他开发商的房子了。

2021年，当房地产行业开始进入寒冬的时候，很多开发商都在降价促销，都在减配交房。但懋源，却逆势而上。

2021年10月13日，懋源以43.34亿元的总价，拿下了丰台区周庄子村旧村改造项目的二期地块。2022年10月26日，懋源又拿下了顺义区天竺地块。2025年11月25日，懋源再次出手，拿下了松榆里地块。

这三年，当其他开发商都在收缩战线，都在保命的时候，懋源却在北京连续拿了三块地，总投资超过了150亿元。

很多人都不理解，问陆挺宇，现在市场这么差，你为什么还要拿这么多地？

别人恐惧的时候，我贪婪。现在是北京土地市场最便宜的时候，也是最好的时候。懋源相信，北京的房地产市场，永远不会垮。

这就是陆挺宇，一个北京开发商的二十年孤勇。

他不随波逐流，不人云亦云。他坚持自己的理念，坚持自己的节奏。他用二十年的时间，证明了一个道理：在这个浮躁的时代，慢，就是快；笨，就是聪明。

懋源有一个很特别的产品体系，叫做"五璟三台"。

"五璟"指的是红玺台、璟岳、璟玺、璟廷、璟瑜、璟橒。其实是六个，可能是陆挺宇数学不好。"三台"指的是钓云台、煜泽台、騴橒台。

为什么要用"璟"和"台"这两个字？

璟，是玉的光彩。每一个项目，都像一块美玉一样，经过精心雕琢，绽放出属于自己的光彩。台，是高处的平台。希望业主，站在自己的家里，能够俯瞰整个城市，能够拥有更高的视野和格局。

这又是懋源的产品哲学。

不追求规模，不追求速度，只追求品质。每一个项目，都是为特定的人群量身定制的。不做标准化的产品，不做复制粘贴的项目。

懋源有一个三定制原则，基于生活方式定位功能，基于功能考量空间，基于空间定制配置。

什么意思？

就是说，在做一个项目之前，懋源首先会研究这个项目的目标客户是谁，他们的生活方式是什么样的，他们有什么样的需求。然后，根据这些需求，来设计房子的功能和空间。最后，再根据空间的特点，来定制相应的配置。

比如，懋源发现，现在的高端客户，越来越注重家庭生活，越来越喜欢在家做饭、招待朋友。所以，懋源在所有的项目里，都把厨房和餐厅做得特别大。

在煜泽台，懋源做了一个超级餐厨系统。厨房的面积达到了20多㎡，餐厅的面积达到了30多㎡。餐厅里可以放下一张12人的大餐桌，厨房里可以同时容纳三个人做饭。

在騴橒台，懋源把这个超级餐厨系统升级到了2.0版本。它不仅有中厨，还有西厨；不仅有餐厅，还有酒吧台；不仅有冰箱，还有酒柜、蒸箱、烤箱、洗碗机。

再比如，懋源发现，现在的高端客户，越来越注重隐私和安静。所以，懋源在所有的项目里，都采用了"动静分区"的设计。

在騴橒台，所有的卧室都在房子的一侧，所有的公共区域都在房子的另一侧。这样，主人在卧室休息的时候，不会被客厅里的声音打扰。

而且，懋源还在所有的卧室里，都安装了三层中空玻璃，采用了同层排水技术，最大限度地降低了噪音。

还有，懋源发现，现在的高端客户，越来越注重健康和舒适。所以，懋源在所有的项目里，都配备了新风系统、中央空调、地暖系统、净水系统。

在騴橒台，懋源把这些系统升级到了最新的版本。新风系统采用了双向流全热交换技术，可以过滤PM2.5、甲醛、苯等有害物质；中央空调采用了变频多联技术，可以根据不同房间的需求，调节不同的温度；地暖系统采用了干式地暖技术，升温更快，更节能；净水系统采用了五级过滤技术，可以直接饮用。

除了这些，懋源还有很多别人想不到的细节。

懋源在所有的卫生间里，都安装了智能马桶，都做了干湿分离，都配备了电热毛巾架。在所有的卧室里，都安装了双控开关，都预留了窗帘盒的位置。在所有的阳台上，都安装了晾衣架，都预留了洗衣机的位置。

这些细节，看起来不起眼，但却能极大地提升居住的舒适度。

很多开发商都在说自己是产品主义者，但真正能做到的，没有几个。

大多数开发商的产品主义，都是停留在口头上的。他们会在售楼处里摆上很多漂亮的样板间，会在宣传册上写很多华丽的辞藻，但等到交房的时候，你会发现，很多东西都不见了。

懋源不会在宣传册上写很多华丽的辞藻，也不会在售楼处里摆很多漂亮的样板间。它只会默默地把房子做好，把细节做到位。等到你交房的时候，你会发现，很多你没有想到的东西，它都已经帮你想到了。

这就是懋源和其他开发商最大的区别。

我们来聊聊騴橒台这个项目本身。

首先，我们来看一下它的基本参数：

• 建设用地面积：28874.74㎡

• 地上建筑面积：80960.2㎡

• 容积率：2.8

• 限高：60米（局部80米）

• 绿地率：30%

• 楼栋数：13栋

• 总户数：499户

• 户均面积：约162㎡

• 主力户型：135-230㎡三居至四居

从这些参数可以看出，騴橒台是一个非常纯粹的改善社区。

499户，户均162㎡，这意味着，这个社区里没有小户型，没有刚需客户，所有的业主都是同一个圈层的人。这在现在的北京，是非常难得的。

现在北京的很多改善项目，为了降低总价门槛，都会做一些90㎡左右的小户型。这样一来，社区的圈层就会变得很杂，居住体验也会大打折扣。

但懋源没有这么做。

它宁愿少卖钱，也要保证社区的纯粹性。它知道，对于高端客户来说，圈层比什么都重要。

接下来，我们来看一下它的规划布局。

騴橒台采用了"北高南低、前低后高"的经典布局。南边是7-10层的洋房，北边是17-21层的小高层。这样的布局，不仅保证了每一栋楼的采光和通风，还形成了一个非常好的天际线。

而且，懋源还在社区的中央，做了一个超大的中央园林。园林的面积达到了1万多㎡，里面有草坪、有树木、有溪流、有亭台。业主可以在里面散步、跑步、聊天、玩耍。

更重要的是，騴橒台是北京第一个在出让文件中提到下沉庭院详细设计要求的地块。

懋源充分利用了这个条件，在社区的地下，做了一个超大的下沉庭院。下沉庭院的面积达到了几千㎡，里面有健身房、有游泳池、有瑜伽室、有儿童活动中心、有老年活动中心。

而且，这个下沉庭院还可以通过地下通道，和旁边的文化设施用地联通。未来，文化设施用地里会建图书馆、博物馆、剧院等公共设施。业主可以不用出社区，就能享受到这些公共服务。

这是一个非常有创意的设计。它不仅增加了社区的公共空间，还提升了社区的文化氛围。

接下来，我们来看一下大家最关心的户型。

根据目前曝光的信息，騴橒台的主力户型有四个：135㎡三居、150㎡四居、180㎡四居、230㎡四居。

其中，150㎡四居是主力户型，占比接近50%。

我们先来看一下150㎡四居这个户型：

• 南北通透，全明格局

• 四室两厅三卫

• 南向面宽达到了12.3米

• 客厅面宽达到了4.5米

• 主卧套间面积达到了25㎡

• 超级餐厨系统，中厨+西厨+餐厅

• 独立的入户玄关，保证隐私

这个户型，可以说是目前北京市场上最好的150㎡四居户型之一。

它没有任何浪费的空间，每一个房间的尺寸都非常合适。南向面宽达到了12.3米，这在150㎡的户型里，是非常罕见的。

而且，它还做了三个卫生间。这意味着，家里的每一个人，都有自己独立的卫生间，不用再抢厕所了。

再来看一下230㎡四居这个楼王户型：

• 南北通透，全明格局

• 四室两厅四卫

• 南向面宽达到了16.8米

• 客厅面宽达到了6.6米

• 主卧套间面积达到了40㎡

• 超级餐厨系统，中厨+西厨+餐厅+酒吧台

• 独立的家政间和保姆间

• 270度观景阳台

这个户型，可以说是完美的。

南向面宽达到了16.8米，这在230㎡的户型里，是绝无仅有的。客厅面宽达到了6.6米，非常大气。主卧套间面积达到了40㎡，里面有卧室、有卫生间、有衣帽间、有书房。

而且，它还做了一个270度的观景阳台。站在阳台上，可以俯瞰整个东三环的美景，可以看到国贸的中国尊，可以看到CCTV的大裤衩。

最后，我们来看一下大家最关心的价格。

騴橒台的楼面价是6.21万/㎡，加上建安成本、税费、营销费用等，总成本大概在9万/㎡左右。

按照现在北京的市场行情，开发商的合理利润率大概在10%-15%左右。所以，騴橒台的合理售价应该在10-11万/㎡左右。

但考虑到懋源的品牌溢价，以及项目的品质，我估计，騴橒台的实际售价会在11-12万/㎡左右。

也就是说，135㎡三居的总价大概在1500-1600万左右，150㎡四居的总价大概在1650-1800万左右，180㎡四居的总价大概在2000-2200万左右，230㎡四居的总价大概在2500-2800万左右。

这个价格，在东三环这个地段，是非常有竞争力的。

现在，东三环周边的二手房价格，大概在8-12万/㎡左右。比如，山水文园的二手房价格大概在10-12万/㎡左右，帝景豪庭的二手房价格大概在9-11万/㎡左右，珠江帝景的二手房价格大概在8-10万/㎡左右。

而騴橒台作为一个全新的新房项目，售价只比周边的二手房贵一点点，这在现在的北京市场上，是非常少见的。

懋源这一次是在赌。赌北京的房地产市场会回暖，赌东三环的顶豪市场会复苏。

房价之外觉得，懋源不是在赌，而是在做一个非常理性的决策。

首先，松榆里地块的地段是无可替代的。东三环，纯住宅用地，紧邻地铁，配套成熟。这样的地块，在北京已经找不到第二块了。

其次，懋源的产品力是有目共睹的。它的每一个项目，都能成为区域的标杆，都能卖出比周边项目更高的价格。

最后，北京的改善需求是非常旺盛的。现在，北京有很多人，手里有钱，想换一套更好的房子，但却找不到合适的项目。騴橒台的出现，正好满足了他们的需求。

所以，我判断。騴橒台一定会卖得很好。不仅会成为东三环的顶豪新封面，还会成为2026年北京房地产市场的一个里程碑。

东三环，是北京房地产市场的风向标。

从上世纪90年代的国贸商圈，到2000年的双井商圈，再到2010年的西大望路商圈，东三环的每一次崛起，都引领了北京房地产市场的发展方向。

但从2015年开始，东三环的房地产市场就陷入了沉寂。

因为没有土地供应。

近十年来，东三环几乎没有供应过纯住宅用地。偶尔有几块地，也是商业用地或者商住混合用地。

这就导致了，东三环的新房市场几乎是一片空白。很多想在东三环买房的人，只能去买二手房。

但东三环的二手房，大多都是2000年左右的房子，房龄已经超过了20年。这些房子，户型老旧，设施落后，物业管理差，已经不能满足现在人们的居住需求了。

当松榆里地块挂牌出让的时候，才会引起这么大的轰动。

因为它不仅是近五年来东三环供应的规模最大的纯住宅用地，也可能是未来十年内东三环供应的最后一块纯住宅用地。

东三环已经没有地了。

东三环沿线，能拆的地方，几乎都已经拆完了。剩下的，要么是机关单位，要么是军队大院，要么是已经建成的商品房社区。这些地方，几乎不可能再拆迁了。

騴橒台，很可能是你最后一次入主东三环的机会。

这是事实。

现在，北京的城市发展方向，已经从摊大饼转向了内涵式发展。未来，北京的土地供应，会主要集中在五环以外的新城。五环以内，特别是三环以内，几乎不会再有大规模的土地供应了。

三环以内的房子，会越来越稀缺，越来越值钱。

而东三环，作为北京最核心、最繁华的区域，它的房子，会成为真正的硬通货。

不管市场怎么波动，不管政策怎么变化，东三环的房子，永远都是最保值、最增值的。

因为它的地段是无可替代的，它的配套是无可替代的，它的资源是无可替代的。

如果你有能力，如果你想在北京买一套好房子，如果你想让自己的资产保值增值，那么，东三环的房子，就是你最好的选择。

而騴橒台，就是你现在最好的选择。

2026年的春天，北京的房地产市场，终于有了一丝暖意。

成交量在回升，价格在企稳，信心在恢复。

北京的房地产市场，几乎已经见底了。

但我也觉得，北京的房地产市场，从来就没有过底。

因为北京是中国的首都，是全国的政治、经济、文化中心。它吸引着全国最优秀的人才，最优质的资源，最雄厚的资本。

只要北京还是中国的首都，只要中国还在发展，北京的房地产市场，就永远不会垮。

懋源，北京本土的民营房企，用二十年的时间，证明了一个道理：在这个浮躁的时代，坚持产品主义，坚持长期主义，是一定会有回报的。

它就像一匹野马，在这个遍地都是牛羊的草原上，独自奔跑着。它不害怕孤独，不害怕困难，不害怕失败。它只知道，朝着自己的目标，一直跑下去。

騴橒台，就是这匹野马，在东三环这片土地上，跑出的最精彩的一步。

不久的将来，当騴橒台的业主们，站在自己的阳台上，俯瞰着东三环的车水马龙，俯瞰着国贸的灯火辉煌的时候，他们一定会感谢今天的自己，感谢自己做出了一个正确的选择。

而懋源，也会因为騴橒台，再次证明自己，再次成为北京房地产市场的传奇。

这就是一个北京开发商的故事，一个关于坚持、关于梦想、关于热爱的故事。

在这个时代，这样的故事，已经不多了。

正因为如此，才更加珍贵。