三类房子会沦为“价格洼地”且持续贬值。本质是“过时的居住产品”，在居住需求升级的今天，已经失去了核心竞争力。
1. 老破小（房龄≥20年）
核心问题不是“老”，而是“无药可救的硬伤”：没有电梯、车位缺口超50%、物业形同虚设、户型过时（暗厨暗卫、南北不通透）、公共区域破败。更致命的是，银行对房龄超过25年的房子贷款年限大幅缩短（甚至拒贷），流动性直接锁死。现在刚需首套也更倾向于“一步到位”买品质新房，老破小只能靠“学区”续命，一旦学区政策调整，价格会直接崩盘。

2. 超高层住宅（30层以上）
过去是“城市地标”，现在是“未来的贫民窟”。公摊普遍高达25%-35%，100平的房子实际只能用70平；电梯等待时间长、消防隐患极大、外墙脱落和电梯老化的维护成本极高；容积率过高导致小区拥挤不堪，居住体验极差。目前全国多数城市已限制新建超高层住宅，未来二手市场会进一步贬值，且越老越难卖。

3. 商住房（公寓/loft）
这是最没有保值属性的品类，没有之一。产权年限短、商水商电成本高、不能落户、没有学区、交易税费极高（差额的50%左右）；且居住密度大（一层十几户）、人员混杂、私密性差。除非是一线城市核心地段的顶级服务式公寓，否则绝大多数商住房已经腰斩，且未来看不到翻身的可能。