#观点网# 【消费“向下”地产“向上”：人口流动如何重新配置需求】http://t.cn/AX6phixw （作者丨芦哲）消费和房地产存在长期背离，过去几年低线城市消费较强、地产偏弱，高线城市消费较弱、地产更强。人口流动是导致这一差异的重要因素。我们将通过对300个地级市人口流动的研究，来探究人口因素将如何在空间层面上重新配置需求。

1.背离维度：总量和地区、短期与长期

近期我们看到了消费和房地产在两个层面的背离。

第一个是总量层面，消费增速回落，但房地产市场出现了量价改善，4月社零同比增速从1.7%降至0.2%，但70城二手房价环比降幅收窄至-0.2%，是2025年3月以来最低降幅。

第二个是地区层面，消费需求下沉和房地产需求“上移”同时存在，低线和农村消费强于一二线城市，但一二线城市房地产表现好于低线城市。2020年-2024年，一线、二线、三线及以下的社零复合增速分别为1.2%、3.8%、4.6%，但房价区间最大跌幅分别为-12.8%、-16.4%、-17.2%。但用同样的数据，当我们把时间改为2015-2019年，发现并没有这种背离，一线城市房价涨幅最大，同时消费增速最高。