百亿级收购，资方看中了上海这栋楼什么？2025年一季度，中邮保险作为领投机构，联合阿布扎比投资局（ADIA）完成对上海静安区博华广场的收购，交易对价约108亿元。这是近年来上海乃至全国单体写字楼领域最大规模的一笔成交。

博华广场位于静安区新闸路669号，为地铁13号线自然博物馆站上盖，总建筑面积约18.4万平方米，由一栋60层约250米超高层办公塔楼、4层商业裙房及4层地下室组成，于2019年9月开业。项目由美国汉斯集团开发运营，至今仍由汉斯继续担任基金管理人，保障运营品质延续。
核心亮点与投资逻辑：

核心点一：
南京西路核心区资产稀缺性，空置率长期低于10%

博华广场地处南京西路核心板块，是上海写字楼市场中空置率最低、租金最坚挺的片区之一。全市甲级写字楼空置率普遍超过20%的背景下，南京西路核心区长期维持在10%以内，租户结构稳定、现金流可预期性强。对于追求长期稳定回报的险资而言，这是最底层的投资逻辑。

核心点二：
单一产权+稳定现金流，满足险资配置偏好

博华广场由美国汉斯集团开发并持续运营，是南京西路稀缺的单一产权甲级写字楼，避免了散售物业的管理难题。项目自2019年开业以来出租率保持高位，优质租户占比超70%（国泰君安、巴黎世家、腾竞体育等），租金收益稳定。中邮保险作为领投方，看重的是这笔资产“类债券”的现金流属性，与险资长期负债匹配。

核心点三：
LEED铂金+WELL铂金双认证，绿色资产溢价

博华广场是上海首个获得LEED铂金级预认证的办公楼，并同时拥有WELL铂金级双认证。在ESG投资成为主流趋势的当下，绿色建筑认证意味着更低的运营能耗、更高的租金溢价和更强的抗周期能力。对于中邮保险这类国有大型金融机构，配置高认证等级的绿色资产，既是投资回报的保障，也是响应“双碳”政策的资产配置选择。

核心点四：
地标属性+公园景观，资产升值空间明确

项目为60层250米地标塔楼，高区可俯瞰约6.5万平方米静安雕塑公园，是市中心罕见的“公园景观型超甲级写字楼”。竞品华润中心、兴业中心、嘉里中心、会德丰广场等都不具有公园景观。这种物理层面的不可复制性，决定了其在退出市场上具有明确的下家接盘预期。

中邮保险联合阿布扎比投资局（ADIA）共同收购，既是分散风险，也体现了国际主权基金对这一地标资产价值的背书，为未来资产证券化或退出预留了空间。

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