问：业委会有存在的必要吗？

答：我举个极端的例子，就是如果一个开发商做业委会，会出现什么情况。

就北京的某个楼盘，原本只是一个普通的70年产权公寓，下面是会所、上面是住宅，这类项目在北京有好多。

只不过业主身份比较特殊，是国企，你们可以理解为，这个70年产权公寓因为当时开发的时候刚好业主是身份特殊的，所以他最终没有被分割出售给普通人，而是在国企领导的手里慢慢荒废了。

然后就有了后面一家民企开发商，从国企手里，直接一口气买下了整栋楼，比如原本有200个房产证，新的开发商通过二手房交易，获得了200套房子的产权。

这个时候就出现了一个没有经过选举、没有备案，但是实质意义上的业主大会/业委会，具备了物权法规定业主大会和业委会享有的一切权利义务。

比如，他可以自由支配整个楼内部的装修，包括专有面积和公共区域——比如电梯的装修、大堂的装修，他可以自由支配公共收益，他可以自行进行维修，他可以随意改变小区的物业服务，自己设置物业费。

接下来开发商做了三件事：

1、他把物业费提高到了20元/平米。

2、他把大堂重新装修了一下。

3、他把200套房子中调了不同户型各一套房子，重新进行了装修。

然后，这家开发商就用这个装修过的大堂做“售楼处”，用楼上装修好的房子做“样板间”，通过二手房交易开始对外卖房子。

原本这个房子是5万/平米（市场价），现在对外销售的价格是15万/平米。

200套150平米的房子，30000平米，每平米多了10万，也就是多出了30个亿。

这还不算开发商是从国企手里“批发”的房子，收购价格比市场价还低很多。

各位觉得不可思议吗？

那如果我把这个故事，缩小一些，变成一套房子。

就是一个北京的业主，通过二手房买了一套北京的房子，买的时候房子便宜，买下来之后他把房子装修了一下，又卖了出去，他有没有可能让房子从5万一平米，变成15万一平米呢？

这显然是不可能的。

这就是业委会的价值。

但是能不能发挥出这个价值，就是另外一个问题了。