土拍盛宴、账面繁荣和数字游戏--【城市发展 上海】

2026年5月，上海土地市场的成交喜报再次刷屏。第四批次集中土拍，5宗宅地组团出让，最终揽金110.45亿元，平均溢价率26.72%——直接创下近一年来上海集中供地的平均溢价率新高。

本批次不仅诞生两宗触发中止价、历经百轮鏖战的高热度地块，更有多个地块刷新区域地价纪录，市场情绪似乎再度被点燃。但是，这场看似轰轰烈烈的 "土拍盛宴"，不过是一场精心营造的 "名义繁荣"...

闵行区大华拿的浦锦地块，四批次中该地块以43,623元/㎡的楼面价成交，账面溢价率高达40.72%。这是一个容积率只有1.05的纯低密地块，预计大概率打造洋房+叠墅+联排产品（也有全别墅的可能性）。同区域里，24年4月份出让成交的大华星樾地块，容积率1.2，成交楼板价42350元/㎡。这次拍出的地块，位置相比大华星樾地块，更接近市区，容积率更低。位置更好、容积率更低的地块，2年之后拍，楼面价只涨了1273元/㎡，连3%都不到。更关键的是，这次的起拍楼板价只有31000元/㎡，比大华星樾的成交价低了整整11350元/㎡...失去了外部信贷杠杆大水滋养的今天，上海楼市的运行逻辑开始发生根本性转向...

虹口城投拿下的瑞虹地块，楼面价108502元/㎡，溢价率35.6%，同样看起来火爆。但还是相似的套路：这块地的容积率只有2.5，而瑞虹板块传统次新房的平均容积率是3.8。看起来这次的溢价率很高，但如果对标相邻金茂璞元：2025年2月拿地，容积率3.95，楼面价11.74万/㎡。地块更小、总价更低、容积率更好，但实际楼板价反而降了近9000元/㎡。开发商的实际拿地成本不仅没涨，反而因为规划条件的优化，操盘难度大大降低了....这种"名义热度高、实际涨幅缓"的特征，贯穿了本次土拍的全过程

把起拍价压得极低，降低开发商的操盘难度，留足了利润空间。然后让开发商们互相竞价，把溢价率拍到40%+，营造出"土地抢疯了"的火爆溢价。本质上，这就是一场自导自演的数字游戏...#历史[超话]##经济[超话]##楼市[超话]##上海楼市[超话]##上海土拍##长三角[超话]##平陆运河预计今年9月通航#