当下济南东关注度最高的三块地，以及小鸭JM的价格猜测——

昨天直播里，问得最多的三个项目 / 地块，分别是小鸭JM、奥体中高新大辛河地块、科技城东新热电厂地块，再就是绿城刚拿下的 CBD 茂岭山小地块。

其中小鸭JM问的人最多，今天就大胆推演一下它的定价逻辑。先说好：纯属个人判断，不代表官方，大家当个参考就行。

先看地块底子：容积率 2.0，比云上璟誉还低，位置更靠南，地块方正、体量也更大，园林和社区氛围更好做，产品先天条件不差。户型上，应该会吸取云上璟誉大户型流速慢的教训，主力做 143㎡左右的面积，按现在的新规得房率，实际使用面积基本和云上璟誉 152㎡、中建云境 150㎡打平。

那总价会怎么定？我觉得有两种可能。

第一种，也是我认为最有可能的：主力143总价锚定 370-410 万，基本贴近云上璟誉 152㎡的总价区间。毕竟JM的科技住宅 + 精装修，产品力本身有溢价。这个价格既能保证项目流速，又不会把片区价格体系彻底打穿。对高新区来说，后面还有地块要出让，维持住片区的总价预期，远比单个项目卖爆更重要。

第二种是极端情况：总价压到 350-370 万。真要是这个价，这个片区同价位基本没对手，流速会爆。但后果也很明显：云上璟誉交付后的二手房、中建云境的二手房价格，大概率都要跟着往下调。这种自降身段的局面，显然不是平台方想看到的。

所以综合来看，第一种定价逻辑更稳，对市场冲击小，也能保证项目走量。最终我们还是要等项目入市之后再看，静观其变。