夫妻买房登记在不同主体名下处理规则

一、登记在未成年子女名下
核心规则：不能仅凭登记认定，需审查真实意思表示
最高人民法院民一庭明确指出，双方婚后用夫妻共同财产购买房屋，产权登记在未成年子女名下，离婚时不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。因为不动产物权登记分为对外效力和对内效力，对内效力要求根据当事人的真实意思表示来确定真正的权利人

二、登记在成年子女名下
核心规则：原则上属于子女个人财产，但有例外
根据《民法典》第209条，不动产物权的设立以登记为生效要件，若房产登记在成年子女名下，则房屋所有权归该成年子女，与夫妻无关，不属于夫妻共同财产，离婚时不能依法分割。

三、登记在一方父母名下
核心规则：一般不认定为夫妻共同财产，出资可作为债权处理
1. 借名买房：若夫妻与父母之间存在借名买房协议，且有充分证据证明房屋实际由夫妻出资并实际居住使用，法院可认定夫妻为实际权利人。
2. 赠与父母：若认定为夫妻对父母的赠与，则房屋归父母所有，夫妻离婚时无权分割。
3. 借贷关系：若夫妻出资系借款给父母购房，则夫妻对该出资享有债权，可要求父母返还，但不能主张房屋所有权。