产城融合规划的迷失--【上海楼市 宝山】

城市远郊板块依靠声势浩大的产业园规划和产城融合规划来短时间驱动土地价值，带动一片商品房社区的开发。在上海，最典型代表的无疑是是宝山北郊未来产业园。

宝山北郊未来产业园位于罗泾和罗店交界处。在以前这里都是工厂和农田，只在2015-2017年建了三个动迁小区：罗宁雅苑、璟储佳苑、璟储新河湾。后来随着北郊未来产业园的产城融合规划，直接提高了这里的土地概念价值，规划板块开启卖地造楼模式..

2018年开始，招商、万科、碧桂园、绿地、世茂、新城一众知名房企纷纷入场宝山罗泾，之后中建东孚、远洋、红星继续进驻这个宝山最北面的远郊板块。那个时节，房企们营销炒作的，无一例外都是宝山罗泾国际社区，浦东的金桥集团倾力打造。

所有的购房者开始畅想下一个古北和碧云，一时间远洋的宝山天铂这种离美兰湖地铁站5公里的项目可以首开日光。金桥衍生碧云富人区，现在金桥集团在罗泾打造北郊未来产业园，重现金桥花园办公区，未来产值高达300亿，预计导入20万高收入人才。

六年时间过去，在营销中能改变板块命运的北郊未来产业园如愿建成，28幢办公楼造型各异美轮美奂，模样派头堪比虹桥中心，简直难以想象罗泾还有这样的办公总部聚落环境。

当然，美中不足的就是企业落地速度和开发商吹嘘的有些落差，太多楼栋至今空置；园区运营也尚未完全成熟，一些配套设施维护更新的频次暂时不高，有些影响观感：北郊未来产业园来了，但并有实现开发商口中的高预期，更不存在产业园一建成就能让板块发生翻天覆地变化。

业主们的国际社区没看到，更没有期待中的房价飙涨，从开盘价的3.8万/平，一路破发跌到了3万/平。最可恨的是当初承诺的社区中心，商业配套也没有兑现。万科启辰售楼处成了业主们的野生羽毛球馆，云麓之城5万方的商业配套至今还未建成。国际社区美梦落空，主要原因应该是开发商把业主预期拉太高了，其次和罗泾偏远的地理位置这种硬伤也有很大关系。

这一片原本是宝山传统工业区，随着产业转型，这几年致力于打造为北上海生物医药产业园。但宝山工业区面积跨度很大，更新难度本身就大；北郊未来产业园的位置离地铁更远，通勤就特别有些吃亏。当初为了弱化通勤影响，开发商们硬是把政府公告都尚无定论的“罗罗线”宣传成板上钉钉，结果可想而知。更重要的是宝山目前的发展重心是南大、吴淞两大重点转型片区，推动南大、吴淞、滨江“三箭齐发”。北郊未来产业园的亲妈金桥集团，近几年的发展重点也在金桥副中心的打造上。金桥副中心核心区尚未建成，自然不会有资源向外转移。北郊未来产业园的美好未来，似乎还得再等等，继续等待罗泾港的腾飞远景...#上海[超话]##上海·上海北郊未来产业园[地点]##宝山##上海[超话]##达沃斯论坛里的中式魅力##被这些非遗惊艳了##上海楼市[超话]#