房产开始进入宜居时代-【上海楼市】

持续几年的经济疲软，楼市疯狂下行，房地产不可避免的开始进入另外一种状态。

对于房产这种大宗置业投资产品，什么样的地方保值，其实很多人已经没了方向，逻辑趋于混乱和复杂。以前讲规划好的地方保值，现在临港、大虹桥这些规划最好的地方开始领跌。以前讲有产业保值，现在吴泾、唐镇这些有雄厚产业支撑的地方跌幅也不小。以前总说地铁能拉动房价，青浦17号线通车前后，房价还是跑输松江、嘉定。我们急需找到新的标尺，对于房地产，我们应该有更多新的认知。

增量时代，有规划、有产业、有地铁，能吸引来新的买家。买家多了，房价涨幅就跑赢大盘。板块完全靠规划、产业、新地铁吸引过去的，大部分都是新来不久的外地人，当然还有一些投资客。

楼市进入存量时代后，新来的外地客户少了，买家更多还是回归各种类型的地缘客户。他们都有自己熟悉的圈子，眼光很难离开熟悉的区域。之前新片区能通过规划吸引部分老城区客户，现在已经不行了。规划落地慢，信心不足，持续几年就成了恶性循环。

存量时代，新规划地铁依然吸引不来太多客户。需要地铁的早就住在地铁附近，徐家汇上班的，本身就住在1号线、9号线附近；静安寺上班的，早就住在7号线、14号线附近。新增地铁更多的是给沿线居民送福利，已经很难直接改变大家买房方向。在增量时代大家愿意去新片区，愿意赌规划，看中的是未来，是升值。存量时代，大家升值预期破灭，全面回归自住。房产本身的宜居性就显得越来越重要。

上海楼市慢慢开始进入置换时代也就是宜居时代，能买房的更多是有房的，置换的去向，当然是更宜居的区域。当然，如今可怕的是，宜居的区域新房越来越多，能容纳的人口也越来越多。上海总人口变化不大，宜居区域新增人口哪来的？必然是不宜居的区域面临客户外流，不同区域之间的优劣对比流动。大区域内不断分化的板块流动内卷逐渐更加剧烈....终归还是传统的热点区域占据很大优势，当然也不乏个别新兴开发区域异军突起....

徐汇滨江的各个细分板块之间也竞争强烈，高行照样重新风生水起，嘉定新城就是漂亮，唐镇川沙不在是一个个孤立的热点，更快捷的交通以及商业布局，让所有板块构架逐渐更加清晰，民众不在完全的一头雾水....徐泾莘庄的选择属于萝卜青菜各有所爱，南大桃浦此消彼长不分胜负，杨行开始慢慢吸光顾村的神奇光芒，淞南共富就是拥挤不堪但也丝毫不耽误我们抄底投资和置业安居.....杨浦滨江继续开始用高楼地标来引领后滨江时代的风采，黄浦更不甘落后开始启动世博保留用地开发...上海其实很简单....永远没有差的板块，更多只有适合自己预算、居家认知的地段，每个地方都有你更好的盘算选择...选来选去，就是一个关乎纯粹个人多少取舍的课题，更多属于人群自己的宜居概念，规划发展全在自己的构建想象之间，并不为第一重要....
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