中国房地产还有一个长期被忽视的问题，正在进入需要解决的时间窗口：商业地产的土地使用权到期。

目前中国城市土地基本都属于国有，商业用地通常40年、工业和办公50年、住宅70年。随着第一批90年代出让的土地逐渐进入后半程，越来越多写字楼、商场和仓储项目面临剩余年限不足的问题。业内估算，目前剩余土地使用年限低于20年的非住宅物业价值已经超过1万亿元人民币，约1480亿美元。

这件事真正麻烦的地方，不是“20年以后会不会到期”，而是它已经直接影响今天的资产价格和融资。很多保险资金和开发商要求剩余土地年限至少20年以上才愿意交易，部分银行对于剩余年限不足10年的物业，也不愿继续提供贷款或再融资。结果就是，土地年限越短，估值折价越大，一些潜在买家甚至直接按照最坏情形报价。北京侨福芳草地、上海K11上盖办公楼等项目的出售，都受到这一问题影响。

现在政策开始破冰。上海最近推出土地续期相关指引，广州今年早些时候也出台了类似规则。两地目前提出的续期价格，至少按照相关土地基准价格的70%计算，而且基准主要针对土地本身，并不包含上面商业物业创造的价值，因此续期成本理论上只是整个项目价值的一部分。厦门、杭州部分地区也开始探索类似政策。

这件事对房地产市场的意义可能比表面看起来更大。过去几年商业地产价格已经从高点下跌超过40%，行业累计违约债务约1300亿美元。此时如果土地续期制度迟迟不明确，投资者就必须额外计提一个巨大的“政策不确定性折价”；反过来，一旦续期规则明确，实际上等于消除了一部分尾部风险，有利于提高资产评估值、恢复融资能力，也有助于推动停滞的并购交易。

下一步真正值得关注的，是中央层面能否出台全国统一规则。目前地方政策仍然存在较大的自由裁量权，比如能否提前续期、需要满足什么投资条件、具体续期价格如何确定，都没有完全统一。今年中央已经首次明确提出，要完善工业和商业用地使用权续期相关法律法规。如果最终形成全国统一制度，这可能是中国商业地产风险出清过程中一个并不起眼、但非常关键的制度补丁。