上海敲定40年公寓续期！补缴地价最低按基准价70%

2026年8月上旬，上海发布《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，明确商业、办公、教育等非住宅类项目土地到期后的续期规则。上海是继广州之后，又一个落地工商业用地续期细则的一线城市。
文件核心要点：非住宅用地到期后若要继续使用，权利人需要主动申请并缴纳土地出让金；未申请续期或续期未获批准的，土地使用权将依法收回

商住公寓、酒店式公寓、商铺、写字楼，大多属于40年或50年的商业、办公类非住宅用地，不适用住宅用地自动续期规则。
很多人习惯把“房屋产权”混为一谈，认为买下房子就能永久使用。实际上房屋所有权归业主，但土地使用权设有期限，到期能否继续使用，要看土地性质与续期政策。
住宅和非住宅的核心区别就在这里。
根据《中华人民共和国民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，无需业主另行提交续期申请、办理续期手续。
早年温州曾出现住宅续期补缴相关争议。2016年原国土部门出台过渡办法，实行“两不一正常”：不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。成都等地也曾明确，住宅用地到期可直接办理交易、登记。
不过住宅长期续期是否持续免费，目前暂无全国统一最终方案。业内有两种讨论方向，一种主张延续免费续期；另一种参考香港模式，续期不一次性补缴地价，按年收取地租类费用。
香港土地契约续期无需一次性补缴地价，但需要按规定缴纳地租。国内是否采用同类模式，暂无落地方案。《民法典》写明，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
因此70年住宅，不能和40年商办公寓混为一谈。
上海本次政策，重点明确非住宅用地续期定价与办理流程：续期地价不得低于对应级别基准地价的70%，最终金额结合土地评估、项目经营绩效、区域市场情况确定，经区级政府集体决策后敲定。
也就是说70%是下限标准，并非所有项目统一按基准地价7折缴费。
续期年限也有约束：单次续期不少于5年、最长不超过20年；原有剩余年限加上新增续期年限，不能超过商业用地法定最高40年。即便土地使用权到期，单次续期最多20年，不能直接补足至40年。
不要等到到期前最后一刻才申报。按照《城市房地产管理法》，土地使用者应当在使用权届满前一年提出续期申请；除因公共利益需要收回外，一般应予批准。获批后重新签订出让合同、依规缴纳土地出让金。
上海设置了提前续期通道。
如果项目经营稳定、用地绩效良好，且土地剩余年限不足原出让年限一半（40年项目即剩余不足20年），经多部门联合审核，可提前申请延长土地使用权，不必等到临近到期再办理。
续期结果会直接影响物业交易、抵押与资产估值。土地期限越临近到期，买家、金融机构越审慎。天津大悦城曾办理提前续期16年，资产估值得到明显改善，提前理顺土地期限对物业价值有积极作用。
这项新政并非只看地价。
项目需要先通过产业用地综合评价，评定为C、D级的低效项目，各区可不予续期。长期空置、用地效益差的项目，续期成本会更高，甚至无法获批续期。
难点集中在分散持有产权的40年商住公寓：续期不是单个业主交钱就能办结，一般需要整宗地块、全体权利人协调达成共识。业主诉求不一、经济能力不同，极易卡在内部协调环节。
商住公寓的核心难点，就是产权分散、续期事项需要全体权利人协同。
不少政策研究专家认为基准地价70%的下限标准偏高，建议结合项目差异化定价，对长期合规经营、用地绩效优良的项目给予优惠；闲置低效用地提高标准乃至不予续期。4折属于学界建议，尚未成为正式政策。
结合上海现有规则，40年公寓业主需要留意关键节点：到期前一年提交申请、完成用地绩效评价、开展土地评估、签订新出让合同、足额补缴相关费用。到期未申请，或是获批后未按要求缴费，土地使用权将依法收回。